Thermostatventile und sonstige Einrichtungen zur Regelung der Heizungswärme dienen - auch - dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind deshalb Gemeinschaftseigentum.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart sind daher die Kosten für ihre Reparatur und den Austausch Kosten der Verwaltung. Der klagende Wohnungseigentümer konnte damit die Handwerkerrechnungen von der Gemeinschaft ersetzt verlangen, die ihm aufgrund eines Defekts verschiedener Regelungsteile und der Thermostatventile der in seiner Wohnung installierten Fußbodenheizung entstanden waren (OLG Stuttgart, 8 W 404/07).

Die Zuweisung von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die vorhandene Wasserhähne im Garten einzelnen Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss in einer WEG-Versammlung zuweisen wollte. Nach Ansicht der Richter sei dies jedoch nicht möglich. Bei der Zuweisung handele es sich um die Festlegung von Sondernutzungsrechten, nicht um eine Gebrauchsregelung. Sondernutzungsrechte könnten aber nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss begründet werden. Eine wirksame Vereinbarung liege jedoch nicht vor (OLG München, 34 Wx 103/05).

So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentümerin, die einen entsprechenden Beschluss für ungültig erklären lassen wollte. Das BayObLG wies ihren Antrag jedoch zurück. Es machte deutlich, dass die Regelung in der Hausordnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. So läge die Gefahr nahe, dass freilaufende Tiere die Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage, insbesondere die vorhandenen Kinderspielplätze, verschmutzten. Diese Gefahr könne durch das Anleinen zwar nicht gänzlich beseitigt werden. Das Anleinen gewährleiste jedoch neben einer Einschränkung der Bewegungsfreiheit des Tieres auch, dass es sich in Begleitung einer Person befinde, die auf das Tier einwirken könne. Die Antragstellerin könne sich auch nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. Der Beschluss greife nicht nachträglich in eine ihrer Rechtspositionen ein. Die Einschränkung der Bewegungsfreiheit von Tieren auf Wohngrundstücken sei häufig anzutreffen. Ein Tierhalter müsse daher schon bei Anschaffung des Tieres damit rechnen, dass dessen freies Herumlaufen untersagt werde. Schließlich verstoße der Beschluss auch nicht gegen das Tierschutzgesetz. Dieses richte sich nämlich nur an denjenigen, der ein Tier hält, betreut oder zu betreuen habe. Das treffe zwar auf die Antragstellerin zu, nicht jedoch auf die anderen Wohnungseigentümer. Ob das Verbot des freien Herumlaufenlassens ein Verstoß gegen eine artgerechte Katzenhaltung sei, müsse daher nicht entschieden werden (BayObLG, 2Z BR 99/04).

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken zwei Hundehaltern recht, die sich gegen ein entsprechendes Tierverbot zur Wehr gesetzt hatten. Es wies die Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft ab, mit der die Hundehalter zur Entfernung Ihrer Hunde verpflichtet werden sollten. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Beschluss über die Hausordnung mit dem generellen Tierhaltungsverbot nichtig sei. Er verstoße gegen ein gesetzliches Verbot. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne jeder Eigentümer in seiner Wohnung machen was er wolle, solange er die anderen Eigentümer nicht in einem mehr als unvermeidlichen Umfang beeinträchtige. Eine Beeinträchtigung der anderen Eigentümer sei aber nicht bei jeder Haustierhaltung gegeben. So würden z.B. von Zierfischen oder Kleinvögeln keine Geruchs- oder Geräuschbelästigungen ausgehen. Dies würde ein generelles Haustierverbot nicht berücksichtigen (OLG Saarbrücken, 5 W 154/06-51).

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) München im Rechtsstreit mehrerer Mitglieder einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft hin. Diese wollten die Verwalterin verpflichten, ihnen gegen Erstattung der Kosten Kopien der Einzelabrechnungen für sämtliche Wohn- und Gewerbeeinheiten zu erstellen.

Die Weigerung der Verwalterin war nach Ansicht des OLG rechtswidrig. Jeder Wohnungseigentümer habe als Kontrollrecht ein Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dies schließe Einzelabrechnungen aller Wohnungseigentümer ein, ohne dass hierfür datenschutzrechtlich Einschränkungen zu beachten seien. Dem stehe das Bundesdatenschutzgesetz nicht entgegen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft sei. Vielmehr diene die Einsichtnahme dem Zwecke des Gemeinschaftsverhältnisses. Dabei habe der Wohnungseigentümer auch ein Recht auf Fertigung und Aushändigung von Kopien. Es könne ihm i.d.R. nicht zugemutet werden, handschriftliche Abschriften zu erstellen (OLG München, 32 Wx 177/06).

Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären.

Aus diesem Grund erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam. Hierin wurde der unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) "Sonstiges" behandelte Antrag eines Eigentümers abgelehnt, auf dem Flachdach neben seiner Funkantenne eine Satellitenempfangsanlage zu Zwecken des Amateurfunks aufzustellen.

Nach Ansicht des OLG entspreche der Eigentümerbeschluss schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter dem TOP "Sonstiges" gefasst wurde. Seien in einer Eigentümerversammlung nicht alle Wohnungseigentümer erschienen, könne ein wirksamer Beschluss nur gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden sei. Daher könnten unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" allenfalls wirksame Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Dazu gehörte aber sicher nicht die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Flachdach des Hauses (BayObLG, 2Z BR 233/03).

Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses handelt es sich nicht um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Betroffen sind vielmehr die Kosten, die allein durch die Nutzung im Bereich des Sondereigentums anfallen. Der allgemeine in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilungsschlüssel kann daher nicht herangezogen werden.

Mit dieser Entscheidung erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft für unwirksam, mit dem die Kosten des gemeinsamen Kabelanschlusses nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollten. Das OLG machte deutlich, dass sich die Einteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentumskosten allein nach dem jeweiligen Gegenstand bzw. seiner Nutzung richte. Es sei für die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft ohne Belang, wenn sich die einzelnen Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen für den Abschluss eines einheitlichen Kabelanschlusses mit dem Netzbetreiber entschlossen hätten. Da der Kabelbetreiber die Kosten pro Einheit berechne, entspreche allein eine Kostenverteilung nach Anschlüssen (Sondereigentumskosten) dem mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zweck. Eine Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen (Gemeinschaftskosten) widerspreche dieser Zielsetzung, da der erstrebte Preisvorteil sich für die Eigentümer einer großen Wohnung im Verhältnis zu den Eigentümern einer kleinen Wohnung nicht realisiere (OLG Hamm, 15 W 142/03).

In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüberzustellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft und Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Rechtsstreit mehrerer Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage. Ursache des Streits war der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2001, die der Kläger für ungültig hielt.

Dessen Rechtsauffassung bestätigt nun auch das BayObLG. In der Jahresabrechnung müssen die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt werden ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Die Jahresabrechnung solle den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungsjahr auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben für welche Zwecke getätigt worden seien. Diesen Anforderungen sei der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht gerecht geworden. Es seien Beträge als Einnahmen aus Vorauszahlungen einzelner Wohnungseigentümer eingestellt, die tatsächlich nicht auf das Gemeinschaftskonto geflossen seien. Dabei handele es sich vielmehr um fiktive Einnahmen, deren Hintergrund Aufrechnungen und Abtretungen seien. Eine Überprüfung der Jahresabrechnung auf ihre Schlüssigkeit und Richtigkeit sei den Wohnungseigentümern daher nicht möglich. Hinzu komme, dass gegen Wohngeldansprüche der Gemeinschaft nur mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Forderungen aufgerechnet werden dürfe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Schließlich sei der Verwalter auch nicht berechtigt, gegen die Gemeinschaft geltend gemachte Forderungen in rechtsverbindlicher Weise anzuerkennen. Dies sei allein Sache der Wohnungseigentümer (BayObLG, 2Z BR 14/04).

Die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes ist am 1. Juli 2007 in Kraft getreten. Das Gesetz soll die Verwaltung von Eigentumswohnungen vereinfachen und verweist das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen an die Zivilgerichte.

Zu den Regelungen im Einzelnen:

• Der Gesetzentwurf lässt verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu:

  • Die Wohnungseigentümer können künftig beispielsweise mit Mehrheit über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Sie können dabei etwa einen Maßstab zugrunde legen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert.

    Beispiel: Hat das Haus einen Fahrstuhl, können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten für Strom und Wartung künftig mit einfacher Mehrheit der (in der Wohneigentümerversammlung anwesenden) Miteigentümer beschließen. Liegt etwa im 4. Stock eine häufig besuchte Arztpraxis, können die Miteigentümer dies bei der Entscheidung über die Verteilung der Kosten berücksichtigen. Bislang konnte eine andere Kostenverteilung als nach Miteigentumsanteilen nur einstimmig beschlossen werden, es sei denn, die Wohnungseigentümer hatten in der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung) etwas anderes vereinbart.

  • Die Wohnungseigentümer können ferner bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme in einem konkreten Fall (z.B. Sanierung der Tiefgarage) von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. der Regelung der Gemeinschaftsordnung abweichen und einen für diesen Fall passenden Maßstab wählen. Dazu braucht es eine Mehrheit von mindestens ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die mehr als ½ der Miteigentumsanteile halten (doppelt qualifizierte Mehrheit). Dies führt zu gerechteren Ergebnissen, da es für die Kostentragung künftig auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer ankommt. Bislang konnten Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur nach Miteigentumsanteilen bzw. nach dem Maßstab der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Die Kosten für Baumaßnahmen mussten nur diejenigen Miteigentümer tragen, die der Maßnahme zugestimmt hatten.

  • Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch möglich, wenn die Wohnungseigentümer ihr gemeinschaftliches Eigentum modernisieren oder an den Stand der Technik anpassen wollen, etwa durch den Einbau eines Fahrstuhls oder durch Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung. Auch für diese Modernisierungsmaßnahmen war bisher in aller Regel Einstimmigkeit erforderlich. Das hat insbesondere in älteren Wohnanlagen für Unsicherheit gesorgt und häufig zu einem Modernisierungsstau geführt.

• Die Novelle verbessert die Informationsmöglichkeiten über den Inhalt der aktuellen Beschlüsse der Gemeinschaft. Dazu wird eine Beschluss-Sammlung beim Verwalter eingeführt. Das kommt insbesondere Erwerbern von Wohnungseigentum zugute, die sich besser Klarheit darüber verschaffen können, welche Rechte und Pflichten auf sie zukommen.

• Die rechtlichen Verhältnisse zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Wohnungseigentümern und den Gläubigern der Gemeinschaft werden klarer geregelt. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums rechtsfähig. Diese Rechtsprechung hat in manchem Punkt Klarheit geschaffen und einiges vereinfacht, aber auch eine Vielzahl von Folgeproblemen entstehen lassen. Die WEG-Novelle trägt der Entscheidung des BGH Rechnung und gibt der Praxis gleichzeitig die nötige Klarheit. Das betrifft vor allem die Frage der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Damit zahlt jeder Miteigentümer im Außenverhältnis das, was er im Innenverhältnis auch den anderen Miteigentümern schuldet. So bleibt die Höhe der Außenhaftung für ihn berechenbar. Beträgt zum Beispiel der Miteigentumsanteil 1/10, so haftet dieser Eigentümer dem Handwerker bei einer Rechnung von 1.000 EUR auf 100 EUR.

• Künftig richtet sich das Verfahren in Wohnungseigentumssachen nach der Zivilprozessordnung (ZPO) und nicht mehr wie bisher nach dem Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG). Das FGG-Verfahren ist häufig aufwendiger als das der ZPO. Das ist für Wohnungseigentumssachen nicht länger gerechtfertigt, da sich ihr Gegenstand von dem eines normalen Zivilprozesses nicht unterscheidet.

• Schließlich gibt es für sog. Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümer künftig ein begrenztes Vorrecht vor Grundpfandrechten in der Zwangsversteigerung. Dadurch wird die Stellung der Wohnungseigentümer gestärkt, wenn sie Forderungen gegenüber einem zahlungsunfähigen oder -unwilligen Wohnungseigentümer geltend machen.

Ob und inwieweit bauliche Veränderungen (hier: Umbau von Fenster- in Türelemente mit abweichender Farbgebung an der Rückfront einer Wohneinheit) gegen den Willen eines anderen Wohnungseigentümers durchgeführt werden können, richtet sich in erster Linie nach der Gemeinschaftsordnung.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Bestimme die Gemeinschaftsordnung, dass Veränderungen an der äußeren Gestalt der Wohnanlage sowie an der Farbe des Hauses der schriftlichen Einwilligung der anderen Eigentümer bedürfen, soweit das gemeinschaftliche Eigentum, oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers gestört werde, sei die Schwelle einer relevanten Beeinträchtigung gegenüber dem "Nachteil" im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gesenkt. Ein Verbot sei in diesen Fällen leichter durchsetzbar (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 21/07).

Auseinandersetzungen über den Standort der Mülltonnen in einer WEG-Anlage entstehen meist, wenn dieser verlegt werden soll. Betroffene Eigentümer greifen entsprechende Beschlüsse immer wieder mit dem Argument an, die Verlegung der Mülltonnen sei nicht mehrheitlich regelbar, sondern bedürfe einer (einstimmigen) Vereinbarung. Dieser Argumentation hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun eine klare Absage erteilt.

Insbesondere die Einzeichnung der Mülltonnenstellplätze im Aufteilungsplan stehe danach der Mehrheitsfähigkeit nicht entgegen. Grund: Der Aufteilungsplan sei meist der Plan des Architekten, der den Baugenehmigungsunterlagen beigefügt werde. Darin sei die Einzeichnung der Grünflächen oder Mülltonnen-Stellplätze ohne eigentumsrechtliche Bedeutung. Nur ausnahmsweise sei bei einer Verlegung Einstimmigkeit erforderlich. Dies sei der Fall, wenn

• in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ausdrückliche Bestimmungen zum Standort der Müllbehälter getroffen seien.

• die Verlegung eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 WEG darstelle. Das könne der Fall sein, wenn die Umbauung der Müllbehälter abgebrochen oder neu errichtet werden müsse. Werde der optische Gesamteindruck der Anlage verändert, liege eine bauliche Veränderung nahe. Dann sei weitere Voraussetzung der Einstimmigkeit, dass der sich gegen die Verlegung wehrende Eigentümer durch die Verlegung über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werde. Üblicherweise sei jedoch alles hinzunehmen, was "bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich" sei.

(BayObLG, 2Z BR 73/04)

Wie das Ergebnis der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung festgestellt wird, bestimmt mangels entgegenstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Versammlungsleiter. Dabei setzt sich immer mehr die so genannte Subtraktionsmethode durch. Es werden zunächst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Sodann werden die Enthaltungen nicht mehr gesondert gezählt, sondern als rein rechnerische Differenz zwischen der Summe der anwesenden/vertretenen Stimmen und der gezählten Ja- und Nein-Stimmen notiert.

Dieses Verfahren hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun gebilligt. Schon der Bundesgerichtshof hatte die Subtraktionsmethode unter dem Vorbehalt gebilligt, dass sichergestellt sei, dass die Zahl der Abstimmenden feststehe, z.B. durch Einlass- und Ausgangskontrollen. Weitergehender nun das BayObLG: Danach bedarf es keiner besonderen organisatorischen Maßnahmen zur Feststellung des Mehrheitswillen. Voraussetzung ist allerdings, dass eindeutige Verhältnisse und klare Mehrheiten vorliegen.

Folge der Entscheidung: Ist unstreitig, dass die im Abstimmungszeitpunkt anwesenden Eigentümer die Mehrheit repräsentieren, ist es ohne Aussicht auf Erfolg, sich gegen die Anwendung der Subtraktionsmethode zu wenden. Allerdings: Bei Zweifeln an den Mehrheitsverhältnissen ist davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter zu Unrecht festgestellt hat: "mehrheitlich angenommen". (BayObLG, 2Z BR 109/04).

Eine Maßnahme, nach der das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün entfernt und künftig die Entstehung jeden Fassadengrüns unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt. Sie kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Mit dieser Entscheidung kippte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte mit Stimmenmehrheit zu Lasten der Instandhaltungsrücklage die Sanierung und einfarbige Gestaltung der Fassade beschlossen. Zudem sollte der wilde Wein an der Fassade entfernt und künftig jede Entstehung von Fassadengrün unterbunden werden.

Das OLG musste dabei über die Frage entscheiden, ob es sich bei den beschlossenen Maßnahmen um solche der Instandhaltung oder -setzung oder um eine bauliche Veränderung handelte. Nur im ersten Fall wäre eine Entscheidung mittels Stimmenmehrheit zulässig gewesen. Bei einer baulichen Veränderung wäre dagegen Einstimmigkeit erforderlich gewesen. Das OLG differenzierte wie folgt: Die Sanierung und Gestaltung würde noch keine bauliche Veränderung darstellen, selbst wenn sie mit einer Verschönerung der Fassade einhergehe. Eine bauliche Veränderung sei aber bei der Entfernung von Fassadengrün und entsprechenden Schutzmaßnahmen zu bejahen. Das ergebe sich daraus, dass die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert werde. Die Dauerhaftigkeit der Bepflanzung oder eine vormalige Fassadenbegrünung seien dabei allerdings unerheblich (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 298/04).

Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

Mit dieser Begründung wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zurück. Zu dem Streit kam es, als wegen des defekten Garagentors das Fahrzeug des Eigentümers beim Einfahren in die Tiefgarage beschädigt wurde. Da die Eigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen habe, müsse dieser nach Ansicht des Eigentümers für die Schäden haften, die durch das plötzliche Schließen des Garagentors entstanden seien.

Das BayObLG folgte dieser Argumentation nicht. Der Verwalter habe alle erforderlichen Maßnahmen zur Verkehrssicherung unternommen, indem er mit der Hauswartfirma einen Hauswartvertrag abgeschlossen habe. Ein eigenes Verschulden des Verwalters liege nicht vor, da er eine als leistungsfähig bekannte Firma beauftragt habe. Der Hauswartvertrag habe seit sechs Jahren bestanden und es sei nicht ersichtlich, dass die Hauswarttätigkeiten in der Vergangenheit nachlässig durchgeführt worden seien. Den Verwalter treffe auch kein Überwachungsverschulden. Er habe nach ordnungsgemäßer Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens auf die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten vertrauen dürfen. Zweifel an der Zuverlässigkeit des Hauswarts hätten bei ihm nicht aufkommen müssen. Der Verwalter müsse sich auch ein Verschulden des Hauswarts nicht zurechnen lassen. Er habe den Hauswart nur im Namen der Wohnungseigentümer beauftragt, da diesen ursprünglich die Verkehrssicherungspflicht oblag (BayObLG, 2Z BR 144/04).

Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über einen entsprechenden Beschluss in der Eigentümerversammlung in Streit geraten war. Das OLG begründete seine Entscheidung mit einem "Erst-Recht-Argument". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage wirksam gänzlich verboten werden. Dann könnten erst recht keine Bedenken gegen einen Beschluss bestehen, der die Hundehaltung auf nur einen Hund beschränke (OLG Schleswig, 2 W 165/03).

Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keine Gebrauchsregelung, sondern einen Gebrauchsentzug dar. Sie ist daher einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt einem Wohnungseigentümer Recht. Dieser hatte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung angefochten, mit dem die Stilllegung des Müllschluckers beschlossen worden war.

Das OLG machte deutlich, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Schließung der Müllabwurfanlage unwirksam sei. Die Eigentümerversammlung könne nach § 15 WEG eine Gebrauchsreglung für das Gemeinschaftseigentum aufstellen. Diese müsse aber eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug sei jedoch keine Regelung des Gebrauchs, weil der vorausgesetzte Mitgebrauch gerade ausgeschlossen werde. Der Gebrauchsentzug habe vielmehr gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung sei dem Mehrheitsprinzip von vornherein nicht zugänglich (OLG Frankfurt, 20 W 440/01).

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.

Dies musste sich ein Wohnungseigentümer vom Oberlandesgericht (OLG) Schleswig sagen lassen. Er war Eigentümer einer Wohnung, von der es in der Teilungserklärung heißt: "Miteigentumsanteil von 98/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Westseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 7 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist". Als er beabsichtigte, den Bodenraum als Ferienwohnung zu nutzen, lehnte die Wohnungseigentümerversammlung dies ab.

Das OLG wies die hiergegen gerichtete Klage des Wohnungseigentümers zurück. Es machte deutlich, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung nicht nur eine Lagebeschreibung darstellen würde. Dafür hätte es ausgereicht, die fraglichen Räume als Räume im Dachgeschoss zu bezeichnen. Darin erschöpfe sich die Beschreibung in der Teilungserklärung jedoch nicht. Sie enthalte vielmehr noch zusätzlich die Bezeichnung "Bodenraum". Dies rechtfertige den Schluss, dass es sich dabei um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handele. Die Formulierung "Bodenraum" sei dafür hinreichend bestimmt, da der Begriff ein Synonym für Speicher oder Dachboden sei. Der Begriff Bodenraum bedeute daher nichts anderes als Dachbodenraum oder Speicherraum. Ein solcher Raum werde typischerweise als Abstellraum, Wäschetrockenbereich und gegebenenfalls noch als Hobbyraum genutzt. Er sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch Büro oder Gewerberaum sei nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter daher nicht möglich (OLG Schleswig, 2 W 49/04).