Eine Klausel im Kleingedruckten, wonach ein Gaststättenpächter die technischen Anlagen des Gesamtobjekts instand halten muss, ist jedenfalls dann unwirksam, wenn der Verpächter das Anwesen mitbewohnt. Trotz einer solchen vertraglichen Bestimmung kann der Gastwirt daher bei nicht von ihm verschuldetem Ungezieferbefall den Pachtzins mindern.

Das musste sich ein Verpächter vor dem Landgericht (LG) Coburg sagen lassen. Dieser hatte eine Gaststätte in dem Anwesen verpachtet, in dem er auch selbst wohnte. Als ihn der Pächter darauf hinwies, dass in dem Haus Schaben und Mäuse ihr Unwesen trieben, unternahm er nichts. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass nach den Vertragsbedingungen der Pächter die Gesamterhaltungspflicht für das Pachtobjekt habe. Folglich sei dieser selbst für die Schädlingsbekämpfung zuständig. Als der Pächter daraufhin die Pachtzahlung kürzte, klagte der Verpächter den einbehaltenen Betrag von 17.000 EUR ein.

Das LG wies seine Klage jedoch ab. Es sah die Schabenproblematik anders und gab dem Pächter recht. Die Vertragsklausel benachteilige den Pächter unangemessen, weil sie ihm die Wartung aller vorhandenen technischen Anlagen aufbürde, obwohl diese auch vom Verpächter für eigene Wohnzwecke genutzt würden. Es bleibe daher bei der gesetzlichen Regelung, dass der Verpächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten habe. Der Schädlingsbefall sei auch nicht durch den Gaststättenbetrieb verursacht worden, sondern durch die Abwasserleitungen des unsanierten Anwesens. Die Minderung des Pachtzinses um 20 Prozent sei angemessen, Zahlungen des Pächters stünden damit nicht mehr offen (LG Coburg, 12 O 231/07).

Stürzt ein Arbeitnehmer frühmorgens auf einer schneeglatten Gummimatte auf der Außentreppe des Betriebsgebäudes, kann er vom Vermieter des Gebäudes keinen Schadenersatz verlangen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz wies daher die Klage einer Frau ab, die nach Ende ihrer Nachtschicht in den frühen Morgenstunden eines Dezembertags, deutlich vor 7.00 Uhr, ihre Arbeitsstätte verlassen hatte. Dabei war sie auf der mit einer Gummimatte belegten Außentreppe gestürzt. Sie hatte vom Vermieter des Gebäudes Schadenersatz verlangt, da dieser trotz nächtlichen Schneefalls nicht gestreut hatte.

Die Richter begründeten ihre Klageabweisung damit, dass die winterliche Streu- und Räumpflicht regelmäßig erst mit dem Einsetzen des allgemeinen Verkehrs am Morgen (relevante Grenze etwa 7.00 Uhr) beginne. Etwas anderes gelte nur ausnahmsweise, sofern für Sicherheit während darüber hinausgehender Nutzungszeiten gesorgt werden müsse. Hier sei aber kein allgemeiner Verkehr gegeben, da der frühmorgendliche Schichtwechsel durch den Arbeitgeber der Klägerin veranlasst sei. Weil dies dem Vermieter unbekannt gewesen sei, schulde dieser keinen Schadenersatz (OLG Koblenz, 5 U 101/08).

Hat der Vermieter dem Mieter vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt, kann er Betriebskosten auch nicht nachfordern, wenn der Mieter zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Das musste sich ein Vermieter vor dem Bundesgerichtshof (BGH) sagen lassen. Als seine Mieter auszogen, baten sie darum, ihnen die beiden noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zukommen zu lassen. Ein halbes Jahr später erteilte der Hausverwalter die Betriebskostenabrechnungen, allerdings in unverständlicher und damit formell nicht ordnungsgemäßer Weise. Als eine ordnungsgemäße Rechnung endlich vorlag, waren seit dem einen Abrechnungszeitraum fast zwei Jahre vergangen. Die Mieter verweigerten daher den Ausgleich der Nachforderung.

Zu Recht, entschied nun der BGH und wies die Zahlungsklage des Vermieters zurück. Seine Korrekturabrechnung für den ersten Abrechnungszeitraum sei verspätet gewesen. Nach dem Gesetz sei er verpflichtet, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung habe er nicht genügt. Daher sei er mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen. Die Richter begründeten Ihre Entscheidung weitergehend damit, dass die einjährige Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist sei. Selbst wenn die Mieter dem Hausverwalter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hätte die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift, wonach die Verjährung erneut beginne, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkenne, finde auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist bestehe darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck stehe ihrer vollständigen Erneuerung entgegen (BGH, VIII ZR 84/07).

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn dem gewerblichen Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil durch Störungen von Dritten, zu denen auch andere Mieter zu rechnen sind, entzogen wird.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter. Der Mieter hatte den Mietvertrag seines Ladenlokals fristlos gekündigt, der Vermieter hatte die Kündigung nicht anerkannt.

Die Richter gaben dem Mieter recht. Die vorgetragenen Störungen würden eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Grundsätzlich müsse der Vermieter im Rahmen seiner Gebrauchsgewährungspflicht den Mieter gegen Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs schützen. Der Mieter eines Ladenlokals könne daher verlangen, dass der Vermieter ihm einen ungestörten Geschäftsbetrieb ermögliche. Hierzu gehöre z.B. der freie Zugang ebenso wie die Möglichkeit einer ungestörten Schaufensterwerbung. Im vorliegenden Fall sei der Vermieter daher zum Einschreiten verpflichtet gewesen, wenn Kunden oder Passanten vom Betreten des Ladengeschäfts oder vom Betrachten der zugehörigen Schaufenster abgehalten würden. Er müsse sicherstellen, dass der Zugang durch abgestellte Fahrzeuge oder herumliegende Gegenstände anderer Mieter nicht unmöglich gemacht oder so erschwert werde, dass Kunden oder Passanten von einem Betreten des Geschäftslokals Abstand nehmen. Dazu müsse der Vermieter notfalls auch gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen (OLG Düsseldorf, I-10 U 86/07).

Der Mieter einer Wohnung kann sich nicht durch Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter wehren.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der von seinem Vermieter abgemahnt wurde. In dem Schreiben teilte ihm der Vermieter mit, dass er eine Beschwerde wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte ihm der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Mieter machte geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen".

Der BGH ließ es dahingestellt, ob die Abmahnung unberechtigt war. Selbst dann könne der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch sei im Mietvertragsrecht nicht geregelt. Er lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletze. Die Wirkung einer Abmahnung erschöpfe sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlange dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung. Vielmehr müsse er weiterhin den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreite. Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lasse sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht werde dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen sei jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht (BGH, VIII ZR 139/07).

Geht das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus, kann es eine Schadenersatzpflicht des Mieters begründen, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden.

Diesen Grundsatz stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einer aktuellen Entscheidung auf. Zu dem Rechtsstreit war es gekommen, weil der Vermieter nach Auszug des Mieters die Rückzahlung der Kaution verweigerte. Er erklärte vielmehr die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch. Dazu hat er behauptet, der Mieter hätte in der Wohnung stark geraucht. Beim Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Der BGH verneinte in diesem Fall einen Schadenersatzanspruch. Er konnte eine "Verschlechterung" der Wohnung nicht erkennen. Nach Ansicht der Richter müsse nämlich berücksichtigt werden, ob sich die Folgen des Rauchens durch Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen ließen. Nur wenn dies nicht der Fall sei, also darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich seien, sei ein Schadenersatzanspruch gegeben. Das gelte auch unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entstehe.

Grund: Der Vermieter werde dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen. Fehle es an einer solchen Abwälzung der Renovierungspflichten, gehe dies zulasten des Vermieters.

Im entschiedenen Fall hätten sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen lassen. Dies seien Schönheitsreparaturen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters habe daher nicht bestanden (BGH, VIII ZR 37/07).

Ist im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart, kann der Vermieter nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte sie anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe.

Die Klage wurde jedoch durch alle Instanzen abgewiesen. Der BGH begründete dies damit, dass die Klägerin die Klage nicht schlüssig begründet habe. Sie dürfe für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen nicht ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwerten. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein solle, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus finde ein regelmäßiger Mieterwechsel statt. Dieser spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein könne, vermöge daran nichts zu ändern (BGH, VIII ZR 82/07).

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter erläuterten zunächst, dass ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich vereinbart werden könne. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn ein befristeter Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr gelten solle. Dann müsse der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen werden. Diese Schriftform sei im vorliegenden Fall eingehalten worden. Es sei nicht erforderlich, dass alle drei Parteien gemeinsam einen neuen Mietvertrag unterzeichnen würden. Vielmehr sei ausreichend, wenn der neu hinzutretende Mieter mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffe, in der ausdrücklich auf den bisherigen Mietvertrag Bezug genommen werde. Damit werde dem Sinn und Zweck des Gesetzes Genüge getan. Ein späterer Grundstückserwerber werde so in die Lage versetzt, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zu unterrichten (OLG Celle, 2 W 116/07).

Der Vermieter muss für eine Gebrauchsfähigkeit und den sicheren Zustand der Mieträume sorgen. Bei einer Beschädigung muss er das Gebäude in der Weise instand setzen, dass es genutzt werden kann.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Vermieter ins Stammbuch. In dem betroffenen Gebäude war es über Jahre immer wieder zu Feuchtigkeitseintritten wegen des undichten Dachs gekommen. Die Richter machten deutlich, dass sich der Vermieter in einem solchen Fall nicht damit begnügen dürfe, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen. Er müsse vielmehr das Dach so sanieren, dass es dauerhaft dicht sei. Unterlasse er die erforderlichen Maßnahmen, habe der Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses (OLG Düsseldorf, I-10 U 46/07).

Der Wohnungsmieter kann eine gestellte Mietkaution bei einer Insolvenz des Vermieters nur ungeschmälert herausverlangen (aussondern), wenn der Vermieter - wie es das Gesetz vorschreibt - die Kaution von seinem sonstigen Vermögen getrennt angelegt hat.

Verstößt der Vermieter gegen diese zugunsten des Mieters vorgesehene Bestimmung, ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) der dem Mieter zustehende Auszahlungsanspruch nur eine einfache Insolvenzforderung. Folge ist, dass er seine Mietkaution voraussichtlich gar nicht oder nur in einem Bruchteil zurückbekommen wird. Dies folge nach Ansicht der Richter aus dem allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsatz, dass ein Kontoguthaben nur aus der Insolvenzmasse ausgesondert werden könne, wenn es sich um ein ausschließlich zur Aufnahme von Fremdgeldern bestimmtes Konto handelt.

Hinweis: Der Mieter ist allerdings berechtigt, die Pflicht des Vermieters zur gesonderten Anlage der Kaution durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch tatsächlich auf einem Treuhandkonto angelegt wurde. Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, kann der Mieter grundsätzlich die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrags zurückhalten (BGH, IX ZR 132/06).

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist bei der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Rechtsstreit. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall also nicht auf die Unwirksamkeit der Abrechnung berufen (BGH, VIII ZR 261/06).

Zieht ein Mieter vor Ablauf der Abrechnungsperiode aus, kann der Vermieter für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten keine "Nutzerwechselgebühr" verlangen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zwischen einem Vermieter und seinem ehemaligen Mieter. Nach dem Auszug des Mieters hatte der Vermieter von ihm in der Betriebskostenabrechnung u.a. die Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 EUR verlangt. Dieser Betrag war dem Vermieter selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden.

Der BGH entschied, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um - nicht umlagefähige - Kosten der Verwaltung handele. Nach dem Gesetz seien unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstünden. Die "Nutzerwechselgebühr" falle in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an. Sie entstünde lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit habe der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen hätten (BGH, VIII ZR 19/07).

Eine formularmäßige Mietvertragsklausel ist unwirksam, wenn sie eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis zur Haustierhaltung nur für Ziervögel und Zierfische einräumt, nicht jedoch für andere kleine Haustiere.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter recht, der in seiner Wohnung zwei Katzen halten wollte. Der Vermieter verweigerte jedoch seine Zustimmung. Er berief sich dazu auf eine Klausel des Mietvertrags, nach der "jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, … der Zustimmung des Vermieters" bedarf. Daraufhin zog der Mieter vor Gericht.

Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen. Die Benachteiligung ergebe sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische bestehe, hingegen nicht für andere kleine Haustiere. Deren Haltung gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, weil von ihnen in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das sei allerdings nicht nur bei den in der Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden.

Hinweis: Die jetzt für unwirksam erklärte Klausel findet sich ein einer Vielzahl von Mietverträgen. Die Unwirksamkeit der Klausel hat jedoch nicht automatisch zur Folge, dass nun die Tierhaltung uneingeschränkt möglich ist. Die Zulässigkeit der Tierhaltung hängt vielmehr davon ab, ob sie zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehört. Die Beantwortung dieser Frage erfordert bei anderen Haustieren als Kleintieren eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen. Die dabei zu berücksichtigenden Umstände sind so individuell und vielgestaltig, dass sich jede schematische Lösung verbietet (BGH, VIII ZR 340/06).

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.

Dies gelte nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) auch für den Fall, dass die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten werde, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stamme. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, sei eine Frage des Zustandekommens des Vertrags, nicht der Wahrung seiner Form (BGH, XII ZR 121/05).

Wenn mit der Aufstellung einer Parabolantenne weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters verbunden ist, kann der Vermieter verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, in dessen Wohnungsmietvertrag es hieß: "Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen". Die Wohnung verfügte über einen Breitbandkabelanschluss. Gleichwohl stellte der Mieter ohne feste Verbindung zum Gebäude auf dem Fußboden des Balkons eine Parabolantenne auf. Der Vermieter verlangte deren Entfernung.

Der BGH hielt die Klausel des Mietvertrags für unwirksam. Sie untersage dem Mieter grundsätzlich und ohne Ausnahme die Anbringung einer eigenen Antenne. Das sei mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht zu vereinbaren. Danach sei nämlich im Hinblick auf die Grundrechte von Mieter und Vermieter i.d.R. eine fallbezogene Abwägung erforderlich. So gelte zwar als Faustregel, dass regelmäßig ein sachbezogener Grund zum Verbot einer zusätzlichen Parabolantenne gegeben sei, wenn die Wohnung einen Kabelanschluss habe. Allerdings sei der Vermieter verpflichtet, das grundgesetzlich geschützte Interesse des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen zu berücksichtigen, wenn damit weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung seines Eigentums verbunden sei. Das heißt: Eine von außen kaum erkennbare und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung von z.B. Gartenmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung nicht weiter ins Gewicht fallende optische Beeinträchtigung des Gebäudes überwiege danach nicht ohne Weiteres das Interesse des Mieters am Empfang der von ihm ausgewählten ausländischen Satellitenprogramme (BGH, VIII ZR 207/04). Das Urteil im Wortlaut:

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 1. Juni 2004 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Die Beklagten sind Mieter einer der Klägerin gehörenden Wohnung in B. Die Wohnung ist mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet. Die Beklagten stellten auf dem Balkon der Wohnung eine Parabolantenne auf. Sie steht jedenfalls seit Januar 2004 ohne feste Verbindung zum Gebäude auf dem Fußboden des Balkons. Gemäß § 5 des Mietvertrages vom 20. Juli 1998 gelten ergänzend Allgemeine und Besondere Vertragsbestimmungen der Klägerin. Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen lautet:

"(1) Ist die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen, darf der Mieter außerhalb seiner Wohnung keine eigene Antenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen. (…)"

Nr. 7 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen lautet:

"(1) Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er (…)

e) Antennen anbringt oder verändert, (…)

(2) Das Wohnungsunternehmen wird eine Zustimmung nicht verweigern, wenn Belästigungen anderer Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. (…)"

Die Klägerin forderte die Beklagten vergeblich zur Entfernung der Antenne auf. Mit ihrer im vorliegenden Rechtsstreit erhobenen Klage nimmt sie die Beklagten auf Entfernung der Parabolantenne sowie auf Unterlassung der Aufstellung oder Installation einer Parabolantenne in Anspruch. Sie behauptet, die Antenne sei weithin sichtbar und beeinträchtige das optische Erscheinungsbild des Hauses ständig und erheblich.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie meinen, dass die Klägerin jedenfalls zu einer Genehmigung der Antennenaufstellung verpflichtet sei.

Entscheidungsgründe

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2004, 1097) hat ausgeführt:

Durch Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen sei der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung dahin eingeschränkt, dass die Beklagten außerhalb ihrer Wohnung keine Parabolantenne für Hörfunk oder Fernsehen anbringen dürften. Diese Allgemeine Geschäftsbedingung sei wirksam und umfasse auch das Aufstellen einer mobilen Parabolantenne auf dem Balkon. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung werde den Beklagten nur eingeschränkt gewährt. Das Verbot sei auch unter Berücksichtigung von Art. 5 des Grundgesetzes nicht zu beanstanden. Die Informationsinteressen der Beklagten seien in Abwägung ihrer Grundrechte mit den Interessen der Vermieterin an der Fassadengestaltung nicht beeinträchtigt und müssten zurückstehen. Über das Kabelnetz, dessen entgeltpflichtige Nutzung den Beklagten zumutbar sei, könnten sechs türkische Sender empfangen werden. Es könne dahinstehen, ob in das Kabelnetz ein griechischer Sender eingespeist werde. Dass der Beklagte zu 2. seine Kindheit in Griechenland verbracht habe, reiche für ein besonderes Interesse am Empfang griechischer Programme nicht aus, da er keine tieferen griechischen Wurzeln haben dürfte. Er habe auch nicht die griechische Staatsangehörigkeit angenommen.

II.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen einen Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der auf dem Boden des Balkons aufgestellten Parabolantenne der Beklagten bejaht (§ 541 BGB).

1. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Senatsurteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062, unter II 2). Die Aufstellung einer mobilen Parabolantenne auf dem mitvermieteten Balkon der Wohnung ist vertragswidrig, wenn sie sich nicht im Rahmen des dem Mieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gewährenden vertragsgemäßen Gebrauchs hält. Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1993, 525, 526; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 35).

2. Wie die Revision mit Erfolg rügt, ist das Berufungsgericht zu Unrecht der Auffassung, ein vertragswidriger Gebrauch liege schon deshalb vor, weil die Aufstellung einer Parabolantenne auf dem Balkon der an die Beklagten vermieteten Wohnung durch Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen der Klägerin untersagt sei.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob diese Regelung die hier vorliegende Fallgestaltung überhaupt erfasst, weil es zum einen wegen der mobilen Aufstellung bereits an einer Anbringung im Sinne der Klausel fehlen, zum anderen aber auch der mitvermietete Balkon als Teil der Wohnung anzusehen sein könnte (§ 305c Abs. 2 BGB). Nr. 3 der Besonderen Vertragsbestimmungen hält in jeder der in Betracht kommenden Auslegungsalternativen einer Inhaltskontrolle nicht stand (§ 307 BGB; BGHZ 106, 42, 44 f.), weil die Klausel dem Mieter die Anbringung einer eigenen Antenne immer und ausnahmslos dann untersagt, wenn die Wohnung an eine Gemeinschaftsantenne oder an eine mit einem Breitbandkabelnetz verbundene Verteilanlage angeschlossen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 90, 27 ff.; BVerfG NJW-RR 2005, 661; BVerfG, Beschluss vom 17. März 2005 - 1 BvR 42/03, BeckRS 2005, Nr. 25459) ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Abwägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts (§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2, § 242 BGB) vorzunehmen ist. Diese Grundsätze fordern eine Abwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, für die sich jede schematische Lösung verbietet (Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter III 1 m.w.N.).

Die in Nr. 3 der Besonderen Vertragsbedingungen der Klägerin getroffene Regelung schließt die Vornahme einer solchen Abwägung von vornherein aus. Sie umfasst auch Fälle, in denen ein (ausländischer) Mieter aufgrund seiner grundrechtlich geschützten Interessen einen Anspruch auf die Anbringung oder Aufstellung einer Parabolantenne hat, weil sein Interesse am Empfang von Programmen seines Herkunftslandes nicht - wie beispielsweise bei Mietern mit türkischer Staatsangehörigkeit in Berlin (vgl. BVerfG NJW-RR 2005, 661, 663) - durch ein kostenpflichtiges zusätzliches digitales Kabelprogramm gedeckt werden kann. Sie ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB; vgl. auch LG Essen WuM 1998, 344).

3. Es kann dahinstehen, ob das Aufstellen einer mobilen Antenne auf dem Balkon der Mietwohnung gemäß Nr. 7 Abs. 1 e), Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Klägerin steht oder ob diese Regelung die hier vorliegende Fallgestaltung von vornherein nicht erfasst, weil es an einem Anbringen im Sinne der Klausel fehlt, die - beispielsweise für Schilder gemäß Nr. 7 Abs. 1 b) und für Waschmaschinen, Trockenautomaten und Geschirrspülmaschinen gemäß Nr. 7 Abs. 1 d) - ausdrücklich zwischen Anbringen, Abstellen und Aufstellen unterscheidet (§ 305c Abs. 2 BGB; vgl. auch LG Berlin GE 2003, 1330). Es kann ferner dahinstehen, ob - wie die Revision meint - die Regelung in Verbindung mit Nr. 3 der Besonderen Vertragsbedingungen intransparent und schon deshalb unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) oder ob sich ihre Unwirksamkeit daraus ergibt, dass sie alle vom Mieter auch innerhalb der Wohnung angebrachten Antennen, von denen eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters von vornherein nicht ausgehen kann, umfasst (vgl. LG Berlin GE 2003, 1330). Die Klägerin hat zwar einer Aufstellung der Antenne durch die Beklagten, wie es in Nr. 7 Abs. 2 ihrer Allgemeinen Vertragsbedingungen vorgesehen ist, nicht zugestimmt. Ihre Klage ist aber in jedem Fall unbegründet, wenn den Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Antenne zusteht. Ist Nr. 7 Abs. 1 e), Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar oder unwirksam, fehlt es an einem vertragswidrigen Gebrauch durch die Beklagten, wenn die Klägerin verpflichtet ist, die Antenne zu dulden. Ist Nr. 7 Abs. 1 e), Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbedingungen dagegen anwendbar, kann sich die Klägerin auf ihre fehlende Zustimmung nicht berufen, wenn sie diese hätte erteilen müssen (Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter II 2 a). Ob ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Antenne besteht, kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium nicht abschließend beurteilt werden, weil es dazu an ausreichenden tatrichterlichen Feststellungen fehlt.

a) Der Wohnung kommt als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung zu. Auf den Gebrauch der Wohnung ist der Mieter zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Das verpflichtet die Mietvertragsparteien nicht nur zu größtmöglicher Rücksichtnahme, sondern gebietet ihnen auch, bei nur unerheblicher Beeinträchtigung der eigenen Belange den Interessen des anderen Vertragsteils Vorrang einzuräumen. Bei Wohnraummietverhältnissen ist demnach das Ermessen des Vermieters durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden, der es gebietet, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter Einrichtungen versagt, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können, durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch die die Mietsache nicht verschlechtert wird (BVerfG NJW 1992, 493, 494; Senatsurteil vom 25. März 1964 - VIII ZR 211/62, WM 1964, 563, unter II 1; BayObLG NJW 1981, 1275, 1277; OLG Karlsruhe WuM 1993, 525, 526).

Bei der Verfügbarkeit eines Kabelanschlusses ist allerdings regelmäßig ein sachbezogener Grund zur Versagung der Genehmigung einer zusätzlichen Parabolantenne gegeben (Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter III 2 a m.w.N.). Dies gilt auch für ständig in Deutschland lebende Ausländer, wenn diese ihr Informationsinteresse am Empfang von Programmen ihrer Herkunftsländer durch Bezug eines zusätzlichen digitalen Kabelprogramms befriedigen können (BVerfG NJW-RR 2005, 661, 662; BVerfG, Beschluss vom 17. März 2005, aaO; Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596, unter II 2 b).

Wenn aber weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu besorgen ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie im Innern des Gebäudes am Fenster (vgl. AG Gladbeck NZM 1999, 221 f.) oder auf dem Fußboden im hinteren Bereich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon aufgestellt ist (vgl. AG Herne-Wanne WuM 2001, 277; AG Siegen WuM 1999, 454; Schmid/Harsch, Mietrecht, 2006, § 535 Rdnr. 233; weitergehend LG Hamburg WuM 1999, 454; LG Berlin GE 2003, 1330; Staudinger/Emmerich, aaO, § 535 Rdnr. 47; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 216; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 87), kann der Vermieter wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen (vgl. BVerfGE 90, 27, 32 f.) nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen (§ 242 BGB). Anders kann es dagegen liegen, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des im Eigentum des Vermieters stehenden Gebäudes führt (vgl. BVerfG NJW-RR 2005, 661, 662; BVerfG, Beschluss vom 17. März 2005, aaO).

b) Dies hat das Berufungsgericht vorliegend verkannt. Es ist - wie die Revision zu Recht rügt - ohne weiteres von einer Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes des Gebäudes ausgegangen, ohne die erforderlichen Feststellungen zu dem Ausmaß der durch die Antenne konkret verursachten optischen Beeinträchtigung zu treffen und ohne sich mit der Feststellung des Amtsgerichts auseinanderzusetzen, die ohne Eingriff in die Bausubstanz auf dem Boden des - wie auf den vorgelegten Lichtbildern erkennbar ist - sichtgeschützten Balkons aufgestellte Antenne wirke von außen nicht störender als ein Klapptisch. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass eine - revisionsrechtlich zu unterstellende - von außen kaum erkennbare und im Verhältnis zu der zulässigen Aufstellung von beispielsweise Gartenmöbeln und der restlichen Fassadengestaltung nicht weiter ins Gewicht fallende optische Beeinträchtigung des Gebäudes der Klägerin ohne weiteres das durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützte Interesse der Beklagten am Empfang der von ihnen ausgewählten ausländischen Satellitenprogramme überwiege.

c) Nach alledem kommt es auf die - von der Revision nicht angegriffene - Feststellung des Berufungsgerichts nicht an, ein besonderes Interesse des Beklagten zu 2. am Empfang griechischer Programme mittels der Parabolantenne bestehe nicht.

III.

Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsgerichts mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie nicht zur Endentscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird die erforderlichen Feststellungen zu dem Ausmaß der durch die Antenne konkret verursachten optischen Beeinträchtigungen und die Abwägung der widerstreitenden, grundrechtlich geschützten Interessen der Parteien nachzuholen haben.

Anmerkung: Bereits 1992 hat das Amtsgericht Tauberbischofsheim (C 1/92 v. 8.5.1992 NJW-RR 1992, 1098-1099) entschieden, dass aufgrund §§ 535, 242 BGB i.V.m. Art 10 Abs. 1 EMRK trotz vorhandener Gemeinschaftsantenne Anspruch des türkischen Mieters auf Duldung einer Parabolantenne durch den Vermieter bestehen kann.

Ein Hauseigentümer haftet nicht für Schäden, die daraus entstehen, dass das Treppengeländer zum Hinunterrutschen missbraucht wird.

Aus diesem Grund wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines 12-jährigen Mädchens ab, die in einem Mietshaus wohnte. Diese hatte sich beim Spielen im Treppenhaus mit dem Bauch auf das Treppengeländer gelegt, um das Geländer herunterzurutschen. Dabei hatte sie das Gleichgewicht verloren und war kopfüber neun Meter tief in das offene Treppenhaus abgestürzt. Hierbei hatte sie schwere Schädelverletzungen erlitten. Sie verlangte nun Schadenersatz vom Hauseigentümer. Dieser sei seiner Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen. Er hätte das Geländer mit geeigneten Vorrichtungen gegen das Rutschen auf dem Handlauf sichern müssen. Zudem hätte er das offene Treppenhaus durch gespannte Netze sichern müssen.

Das OLG sah das jedoch nicht so. Nach Ansicht der Richter habe die Verkehrssicherungspflicht des Hauseigentümers seine Grenzen. Er müsse keinen Schutz bei einer fernliegenden bestimmungswidrigen Benutzung bieten. Bei deutlich erkennbaren Gefahren scheide die Verkehrssicherungspflicht aus, wenn bei verständiger Würdigung anzunehmen sei, dass der zu Schützende der Gefahr ausweichen könne und werde. Im vorliegenden Fall dränge sich die erkennbare Gefahr förmlich auf. Es handele sich auch für ein 12-jähriges Kind um eine offensichtliche Gefahrenquelle (OLG Saarbrücken, 4 U 126/06).

Bei Wohnraum muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter seine Forderung nicht mehr geltend machen.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf wies nun in einem Rechtsstreit darauf hin, dass eine vergleichbare Regelung für die gewerbliche Miete fehle. Die Rechtsprechung lehne es auch ab, die Ausschlussfrist entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anzuwenden. Im Ergebnis bedeute dies, dass Vermieter die Betriebskosten im Gewerbemietrecht auch noch nach Ablauf eines Jahres geltend machen können (OLG Düsseldorf, I-10 U 66/07).

Eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters ist auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Dessen Mietvertrag enthielt zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben". In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen". Der Mieter wollte gleichwohl die Wohnung bei seinem Auszug nicht renovieren.

Der BGH gab ihm recht. Nach Ansicht der Richter sei Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam. Der Mieter sei daher nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung auszuführen. Weder aus dem Mietvertrag noch aus der Anlage folge, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlege, als dies nach dem Abnutzungszustand erforderlich sei. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege vielmehr das Verständnis näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein müsse oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen dürfe. Die Formularbestimmung sei daher als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung unwirksam.

Hinweis: Der BGH hat mehrfach entschieden, dass eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat (BGH, VIII ZR 316/06).

Eine Kommanditgesellschaft kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Rechtsstreit. Allerdings wiesen die Richter darauf hin, dass durchaus ein berechtigtes Interesse der Kommanditgesellschaft an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses bestehen könne. Das sei z.B. der Fall, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil sei. Dies gelte auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der Kommanditgesellschaft (BGH, VIII ZR 122/06).

Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar.

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Nach dem Gesetz könne jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen der Kündigung vorlägen, könne aber nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gelte auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar sei. Allerdings räumt der BGH bei dieser Frage mit der verbreiteten Vorstellung auf, in der Nichtzahlung der Kaution liege i.d.R. keine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses. Er stellt vielmehr klar: Da die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedige, sei ihre Nichtzahlung grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i.d.R. nicht auf das Einklagen der Kaution verwiesen werden. Das heißt: Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der gebotenen Abwägung wegen dieser erheblichen Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar, scheitert die Kündigung nicht daran, dass der Vermieter gegen den Mieter Klage auf Leistung der Kaution hätte erheben können (BGH, XII ZR 36/05).

Mit dieser Begründung bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung, in der eine Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden war. Zwar hatte die Mieterin der Kündigung widersprochen und sich auf die von ihr vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags berufen. Diese Anlage bestand aus einem einzelnen, losen Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. Hierin hieß es u.a. "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet".

Ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung in dieser Art und Weise sei nach Ansicht des BGH aber wegen fehlender Nichteinhaltung der erforderlichen Schriftform unbeachtlich. Das gesetzlich vorgesehene Formerfordernis verfolge vor allem den Zweck, es dem Grundstückserwerber zu erleichtern, in einen bestehenden Mietvertrag einzutreten. So könne er sich einfacher über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) sei damit der Schutz des Informationsinteresses eines potenziellen Grundstückserwerbers. Dabei betreffe die Formbedürftigkeit nicht nur Mietgegenstand, Mietzins, Dauer des Mietverhältnisses und genaue Bezeichnung der Vertragsparteien. Vielmehr seien alle Vertragsbestimmungen umfasst, die nach dem Willen der Parteien einen wesentlichen Vertragsbestandteil bilden würden. Hierzu zähle auch der Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs, der eine wesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums des Erwerbers beinhalte. Ohne Einhaltung der Schriftform würde der Erwerber anhand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht erkennen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum häufig ein gesteigertes Interesse am Sonderkündigungsrecht habe.

Die vorgelegte Anlage zum Mietvertrag entspreche jedoch nicht der gesetzlichen Schriftform. Aus den in mehreren Schriftstücken "verstreuten Bestimmungen" der wesentlichen Vertragsbestandteile werde die Zusammengehörigkeit nicht zweifelsfrei erkenntlich. Die Anlage sei weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden. Zudem nehme sie auch im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug (BGH, VIII ZR 223/06).

Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete ist möglich, wenn die ursprünglich vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss nicht erhöht hat.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem die Parteien im Mietvertrag eine Miete von 4 EUR/m² vereinbart hatten. Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich zu dieser Zeit auf 4,60 EUR/m². Ein Jahr später verlangte die Vermieterin - bei unveränderter ortsüblicher Vergleichsmiete - die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,26 EUR/m². Der Mieter verweigerte seine Zustimmung.

Der BGH hielt die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage der Vermieterin für berechtigt und verurteilte den Mieter entsprechend. Die Richter erläuterten, dass der Vermieter vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Nach Wortlaut und Zweck dieser gesetzlichen Regelung setze ein Mieterhöhungsverlangen nicht voraus, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht habe. Das Vergleichsmietensystem solle dem Vermieter ermöglichen, eine am Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen. Das treffe auch auf denjenigen Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günstige, unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Der Mieter müsse im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass die Miete stufenweise bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werde, sofern die Parteien eine Mieterhöhung nicht ausgeschlossen hätten. Den Interessen des Mieters werde insbesondere durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit und die Kappungsgrenze Rechnung getragen (BGH, VIII ZR 303/06).

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Mietvertrag mit der Begründung befristet war, dass das bestehende Gebäude nach Vertragsablauf abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden solle. Ein Jahr vor Ablauf erklärte der Mieter die außerordentliche Kündigung wegen Schimmelpilzbefalls und hierdurch verursachter Gesundheitsschäden (Hautausschlag, Asthmaanfälle). Einige Tage später zog er aus und zahlte keine Miete mehr.

So einfach könne er sich die Sache jedoch nicht machen, urteilten die Richter. Auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gebe dem Mieter kein sofortiges Lösungsrecht mehr. Vielmehr müsse einer hierauf gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich entweder eine Abhilfefrist oder eine Abmahnung vorausgehen. Die anderslautende, bis zur Mietrechtsreform gültige Rechtslage gelte nicht mehr (BGH, VIII ZR 182/06).

Bei der Berechnung einer zulässigen Mieterhöhung kommt es ausschließlich auf die im Vertrag angegebene Wohnfläche an. Ist die Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, ist dies unerheblich.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, in deren Mietvertrag die Wohnfläche mit 121,49 m² angegeben war. Tatsächlich betrug sie aber 131,80 m². Als der Vermieter die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete verlangte, hatte er seiner Berechnung die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt. Die Mieterin lehnte die Zustimmung ab. Nach ihrer Ansicht müsse es auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ankommen.

So sah es auch der BGH. Der Mieter könne nach dem Gesetz vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur örtlichen Vergleichsmiete verlangen. Maßgebend hierfür sei insbesondere die Größe der Wohnung. Dabei komme es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche an. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien sei keine unverbindliche Objektbeschreibung. Es liege vielmehr eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung vor. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße sei jedenfalls nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 Prozent betrage. Dies hatte der BGH bereits für den umgekehrten Fall eines Mieterhöhungsverlangens, bei dem die tatsächliche Wohnfläche geringer war als angegeben, entschieden (BGH, VIII ZR 192/03). Gleiches gelte auch hier. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent könne es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze sei im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten. Die zulässige Mieterhöhung hätte daher vorliegend nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche berechnet werden müssen (BGH, VIII ZR 138/06).

Der Vermieter kann die gesetzliche Frist von längstens zwölf Monaten zur Abrechnung über Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters auch mit einer Abrechnung wahren, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet und angegeben wird, als dies im Mietvertrag vereinbart ist. Es handelt sich dabei um einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung, der später korrigiert werden kann und muss. Nach Ablauf der Frist ist allerdings eine Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Mietverhältnis, in dem eine Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen war. Der Vermieter hatte jedoch für 2001 im Laufe des Jahres 2002 eine Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnflächen vorgelegt und damit zunächst 658,01 EUR gefordert. Auf den Widerspruch der Mieter übersandte er erst im Februar 2003 eine auf der Grundlage der Miteigentumsanteile geänderte Abrechnung. Diese endete mit einer Nachforderung von 694,14 EUR.

Der BGH entschied, dass die Mieter zur Nachzahlung des 2002 abgerechneten geringeren Betrags von 658,01 EUR verpflichtet seien. Der Vermieter müsse dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Diese Verpflichtung sei mit der im Jahr 2002 übersandten Abrechnung für 2001 erfüllt gewesen. Die Abrechnungsfrist werde mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, auf die inhaltliche Richtigkeit komme es für die Einhaltung der Frist nicht an. Die Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels stelle zwar einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Dies ergebe sich aus Sinn und Zweck der Abrechnung. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei komme es auf das Verständnis des durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters an. Diesem sei bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweise und korrigiert werden müsse. Allerdings sei nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, soweit dieser die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Im Februar 2003 sei deshalb eine Korrektur der Abrechnung für das Jahr 2001 zu Lasten des Mieters ausgeschlossen gewesen. Der Vermieter habe insofern nicht mehr als die zunächst geforderten 658,01 EUR verlangen können (BGH, VIII ZR 115/04).

In zahlreichen Ballungsgebieten wurde bzw. wird das terrestrische Fernsehen eingeführt. Es ermöglicht digitalen Empfang, wobei oft schon eine Zimmerantenne genügt. Hier die häufigsten dabei auftretenden Probleme.

Zunächst ist zu unterscheiden: Terrestrisches Fernsehen und Digitalisierung sind Erscheinungen, die ursprünglich nichts miteinander zu tun haben.

• Einerseits gibt es drei Empfangsmöglichkeiten: Kabel, Antenne (Parabol- oder Dachantenne) und terrestrisches "Überallfernsehen".

• Andererseits variiert die Art der Datenübertragung. Derzeit wird die überwiegende Zahl der Sender noch analog übertragen. Voraussichtlich 2006 werden viele Sender nur noch digital empfangbar sein, was mit besserer Qualität verbunden ist. Die Fernsehgeräte selbst können weiterhin genutzt werden, jedoch ist eine so genannte Set-Top-Box notwendig, die die digitalen Daten für das Fernsehgerät aufbereitet.

Die Fragen im Zusammenhang mit der Digitalisierung lassen sich in drei Gruppen unterteilen: Verhältnis des Nutzers zu Dritten, Verhältnis des Vermieters zum Mieter und Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Verhältnis des Nutzers zu Dritten
1. Kann der Nutzer eines Kabelanschlusses seinen Vertrag vorzeitig kündigen?
Nein, und zwar weder wegen des terrestrischen Empfangs noch wegen der Digitalisierung. Letztere ist unabhängig von der Empfangsvariante. Bereits jetzt besteht die Möglichkeit, unabhängig vom Kabel, z.B. mittels Parabolantenne, Fernsehsender zu empfangen.

Verhältnis des Vermieters zum Mieter
2. Sind anfallende Betriebskosten bei bestehender Gemeinschaftsantenne weiterhin umlagefähig?
Ja. Die Nutzung bestimmter Einrichtungen durch den Mieter ist nicht maßgeblich für die Frage, ob Betriebskosten anteilig getragen werden müssen.

3. Ist der Vermieter zur Umrüstung der Gemeinschaftsantenne verpflichtet, um digitalen Empfang zu ermöglichen?
Nein. Die Nutzungsmöglichkeit der Gemeinschaftsantenne ist Vertragsinhalt des Mietverhältnisses. Vertragsgegenstand ist allein die Empfangsmöglichkeit für mittels Antenne empfangbare analoge Sender, nicht die Gewährleistung umfassenden Programmempfangs. Entschließt sich der Vermieter gleichwohl hierzu und werden bauliche Maßnahmen notwendig, kann er hierauf eine Mieterhöhung stützen. Es handelt sich um Maßnahmen, die wegen nicht vom Vermieter zu vertretenden Umständen durchgeführt werden.

4. Muss eine Mieterhöhung weiter bezahlt werden, wenn der Mieter bei Einrichtung der Gemeinschaftsantenne eine Erhöhung erhalten hat?
Ja. Auch hier ist es unerheblich, ob der Mieter die Einrichtung (weiter) nutzt.

5. Darf der Mieter die Miete mindern, wenn nun analoge Sender nicht mehr zu empfangen sind?
Nein. Die wegfallende Ausstrahlung analoger Fernsehsender ist kein Mangel der Mietsache.

6. Wer trägt die Kosten für die Set-Top-Box?
Der Mieter. Werden digitale Signale in die Hausanlage eingespeist, hat der Vermieter alles getan, wozu er verpflichtet sein kann. Schließlich muss er auch nicht das Fernsehgerät zur Verfügung stellen.

7. Hat der Vermieter bisher keine Gemeinschaftsantenne zur Verfügung gestellt, muss er dies zukünftig tun?
Nein. Errichtet er nun aber eine Gemeinschaftsantenne, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme und ermöglicht eine entsprechende Mieterhöhung.

8. Kann der Vermieter vorhandene Parabolantennen erfolgreich bekämpfen?
Dies muss sich noch zeigen. Das terrestrische Fernsehen wird aber zumindest in den ersten Jahren keine ausreichende Anzahl ausländischer Programme zur Verfügung stellen, so dass diese Empfangsmöglichkeit in absehbarer Zeit keinen rechtlich relevanten Ersatz bietet. Die Digitalisierung an sich hat keinen Einfluss auf die Zulässigkeit verschiedener Empfangsmöglichkeiten. Die Errichtung einer Gemeinschaftsparabolantenne wäre gangbar, sofern die verschiedenen Satelliten, die für eine ausreichende Versorgung mit gängigen ausländischen Programmen notwendig sind, einbezogen werden.

Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
9. Bleiben vorhandene Einzelparabolantennen zulässig?
Hier kann auf Nr. 8 bei den Ausführungen zum Mietverhältnis verwiesen werden. Die rechtliche Wertung ist hier nicht anders zu ziehen.

10. Steht eine Gemeinschaftsantennenanlage im Gemeinschaftseigentum?
Ja. Gleichwohl stellt der Fernsehempfang keine gemeinschaftliche Nutzung des Gemeinschaftseigentums dar, sondern ist, wie der Bezug von Kaltwasser, als individuelle Nutzung des Sondereigentums zu bewerten.

11. Besteht ein Anspruch einzelner Eigentümer auf Umrüstung/Erweiterung einer vorhandenen Gemeinschaftsantennenanlage für den Empfang digitalen Fernsehens?
Nein. Es handelt sich nicht um eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung. Konsequenterweise fehlt es bereits an einer Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Entsprechende Beschlüsse wären daher nichtig.

12. Gilt dies auch für die Neuerstellung einer Gemeinschaftsantenne?
Ja. Käme man zum Ergebnis, dass die Gemeinschaft doch eine Beschlusskompetenz zur Errichtung/Umrüstung einer Gemeinschaftsantennenanlage hat, wäre dies eine bauliche Veränderung, die der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Ob hier die bisher hoch gehaltene Grenze der nicht hinzunehmenden Beeinträchtigungen nach § 14 WEG als Korrelat zum Zustimmungserfordernis gesenkt werden müsste, um eine Errichtung oder Umrüstung zu ermöglichen, ist noch ungeklärt. Nicht ausdrücklich zustimmende Eigentümer wären jedenfalls nicht an den anfallenden Kosten zu beteiligen. Dies senkt in der Praxis die Zahl der Zustimmungen immer wieder.

Bei einem vom Mieter leicht fahrlässig verursachten Leitungswasserschaden ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadenau