Immobilienkauf

Nach dem Kauf von unbebauten oder bebauten Grundstücken treten nicht selten Mängel zutage. Typische Mängel bei Grundstücken sind z. B. Baubeschränkungen und Altlasten, bei Gebäuden sind dies Baumängel, Immissionen oder Einschränkungen hinsichtlich der Vermietbarkeit.

Wir unterstützen Immobilienkäufer bei der außergerichtlichen und wenn nötig gerichtlichen Durchsetzung ihrer Mängelansprüche. Auf den folgenden Seiten finden Sie interessante Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung im Bereich Immobilienkauf.

1. Arglistige Täuschung beim Kauf eines Wohnhauses

Täuscht der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer über das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einer Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags statt. Geklagt hatte der Käufer eines Wohnhauses, das aus einem Haupthaus und einem Nebenhaus mit zwei Räumen bestand. Beide Häuser waren ursprünglich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Fußbodenheizung des Nebenhauses war einige Jahre zuvor wegen Undichtigkeit ausgefallen. Darauf ließ der Verkäufer die Heizungsrohre kappen und eine Radiatorenheizung einbauen. Wegen der fehlenden Fußbodenheizung im Nebenhaus und weiterer behaupteter Mängel verlangte der Käufer wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz. Der Verkäufer bestritt die Mängel. Er wies zudem auf deren Erkennbarkeit hin und erklärte, dass er den Käufer auf das Nichtfunktionieren der Fußbodenheizung im Nebenhaus hingewiesen hätte.

Das OLG führte aus, dass der Verkäufer dem Käufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags arglistig vorgespiegelt habe, im Nebenhaus befinde sich - neben der Radiatorenheizung - eine funktionierende Fußbodenheizung. Der Anspruch des Käufers geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks unter Abzug einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Das OLG stützt seine Überzeugung auf eine umfassende Würdigung des Parteivortrags, der Angaben des informatorisch gehörten Verkäufers, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und die von den Parteien vorgelegten Urkunden. Der Nachweis, dass die fehlende Fußbodenheizung dem Käufer bekannt oder die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war, sei dem Verkäufer nicht gelungen (OLG Karlsruhe, 10 U 37/04).

2. Sammelregenwasserableitung ist bei mehreren Reihenhäusern kein Mangel

Fehlt es bei einem Kauf- und Werkvertrag über eine Doppelhaushälfte, die im Rahmen eines Gesamtprojekts (hier 30 Doppelhäuser) errichtet werden soll, an einer ausdrücklichen Regelung zur Regenwasserableitung, liegt kein Mangel vor, wenn statt einer Einzelableitung eine Sammelableitung installiert wird.

Mit dieser Begründung wies das Kammergericht (KG) die Klage eines Hauskäufers ab. Durch die Sammelableitung ergebe sich keine Einschränkung der Funktionstauglichkeit. Auch sei ein Einzelanschluss nicht vertraglich vereinbart gewesen. Der Käufer hätte damit rechnen müssen, dass der Bauträger des Gesamtprojekts das Objekt über einen Gesamtanschluss anschließen werde. Dies sei nicht unüblich (KG, 21 U 202/05).

3. Käufer muss nicht mit extremer Durchfeuchtung der Kellerwände rechnen

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände.

Dies gelte nach einer Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts (OLG) erst recht, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitgeteilt habe. In einem solchen Fall könne der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (Saarländisches OLG, 4 U 90/08).

4. Schadenersatz: Kein Anspruch bei zu geringer Wohnfläche

Es liegt nicht schon deshalb ein Sachmangel vor, weil die tatsächliche Fläche einer Eigentumswohnung von der vorgestellten Fläche abweicht. Ein Schadenersatzanspruch ergibt sich vielmehr erst, wenn eine bestimmte Wohnfläche geschuldet ist.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Dresden hin, das über einen Fall zu entscheiden hatte, in dem das Mietobjekt aus einer Insolvenz stammte. Die zur Verfügung stehenden Objektunterlagen von dritter Seite enthielten keine genaueren Angaben. Habe der Käufer gleichwohl auf deren Richtigkeit vertraut, gingen eventuelle Abweichungen nach Ansicht der Richter zu seinen Lasten. Gleiches gelte auch, wenn der Käufer die Sache vor Vertragsabschluss besichtige. Hier habe er sich von der Größe überzeugen können. Er trage daher das Risiko, ein Objekt mit abweichender Wohnfläche zu erwerben.

Im Ergebnis erklärten die Richter damit einen Gewährleistungsausschluss des Verkäufers für wirksam. Habe dieser keinen Einfluss auf die baulichen Gegebenheiten und die daraus resultierende Größe der Wohnung, könne er sich wirksam von einer Haftung freizeichnen. Das gelte insbesondere, wenn sich der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags von der Wohnfläche überzeugen konnte (LG Dresden, 6 O 2370/07).

5. Exklusive Eigentumswohnung muss bestimmten Schallschutz einhalten

Wird für den Kauf von Eigentumswohnungen in einer neu zu errichtenden Eigentumswohnanlage mit "exklusive Eigentumswohnungen" und "Maßstab für Traum-Wohnungen" geworben, darf der Erwerber erwarten, dass eine Trittschalldämmung erreicht wird, die die aktuellen DIN-Vorgaben einhält.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem Streit zwischen dem Erwerber der Eigentumswohnung und der Bauträgerin hin. Gleichzeitig machten die Richter deutlich, dass jeder einzelne Erwerber aus dem jeweiligen Vertrag mit den Baubeteiligten einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum habe. Liege kein abweichender Beschluss der Wohnungseigentümer vor, sei jeder Erwerber berechtigt, seine Ansprüche auf Erfüllung des Vertrags auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums gegen den Vertragspartner selbstständig geltend zu machen und diesen in Verzug zu setzen. Das ergebe sich daraus, dass der selbstständig die Mängelbeseitigung verfolgende Erwerber grundsätzlich im wohlverstandenen Interesse aller Wohnungseigentümer handele. Damit erstrecke sich die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers auch auf solche Mängel am Gemeinschaftseigentum, die außerhalb des räumlichen Bereichs seines Sondereigentums liegen (OLG Stuttgart, 5 U 201/06).

6. Verzug: Wenn es auf der Baustelle nicht weitergeht

Wird einem mit der Errichtung des Bauwerks in Verzug geratenen Bauträger eine zu kurz bemessene Frist zur Fertigstellung des Gebäudes gesetzt, kann er nicht ohne Weiteres die Arbeit einstellen und Schadenersatz verlangen.

Dies machte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm deutlich und wies die gegen einen Bauherrn gerichtete Schadenersatzklage eines Bauträgers zurück. In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Bauträger mit einem Bauherrn einen Bauträgervertrag zur Errichtung und zum Erwerb einer Immobilie im Wert von 700.000 Euro geschlossen. Der Bauträger befand sich mit der Erstellung der Bezugsfertigkeit der Wohnung in Verzug. Daraufhin setzte ihm der Bauherr eine aus technischer Sicht zu kurze Frist zur Fertigstellung des Gebäudes. Der Bauträger sah hierin eine treuwidrige Loslösung vom Vertrag und nahm den Bauherrn auf Schadenersatz in Höhe von 240.000 Euro in Anspruch, weil er die Wohnung nicht mehr zu dem ursprünglichen Preis habe verkaufen können.

Dieser Sichtweise des Bauträgers folgte das OLG nicht. Sei ein Bauträger mit der Fertigstellung eines Objekts in Verzug, sei er in der Regel selbst bei einer vom Bauherrn gesetzten zu kurzen Frist verpflichtet, binnen einer Woche detailliert anzugeben, wann die Arbeiten unter größtmöglichen Anstrengungen beendet sein werden. Hierbei müsse auch eine Erhöhung der Arbeitskräfte sowie der täglichen Arbeitsstunden auf der Baustelle bis hin zu Doppelschichten und Samstagsarbeit ins Kalkül gezogen werden. Umgekehrt sei der Bauherr verpflichtet, spätestens drei Wochen nach Erhalt eines solchen Bauzeitenplans zu erklären, ob er mit der aus dem Plan ersichtlichen Frist einverstanden ist. Da der Bauträger in dem zu entscheidenden Fall bereits keinen detaillierten Bauzeitenplan erstellt hatte, blieb seine Klage gegen den Bauherrn letztlich erfolglos (OLG Hamm, 24 U 150/04).

7. Gewährleistungsausschluss: Kein Anspruch bei zu geringer Wohnfläche

Es liegt nicht schon deshalb ein Sachmangel vor, weil die tatsächliche Fläche einer Eigentumswohnung von der vorgestellten Fläche abweicht. Ein Schadenersatzanspruch ergibt sich vielmehr erst, wenn eine bestimmte Wohnfläche geschuldet ist.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Dresden hin, das über einen Fall zu entscheiden hatte, in dem das Mietobjekt aus einer Insolvenz stammte. Die zur Verfügung stehenden Objektunterlagen von dritter Seite enthielten keine genaueren Angaben. Habe der Käufer gleichwohl auf deren Richtigkeit vertraut, gingen eventuelle Abweichungen nach Ansicht der Richter zu seinen Lasten. Gleiches gelte auch, wenn der Käufer die Sache vor Vertragsabschluss besichtige. Hier habe er sich von der Größe überzeugen können. Er trage daher das Risiko, ein Objekt mit abweichender Wohnfläche zu erwerben.

Im Ergebnis erklärten die Richter damit einen Gewährleistungsausschluss des Verkäufers für wirksam. Habe dieser keinen Einfluss auf die baulichen Gegebenheiten und die daraus resultierende Größe der Wohnung, könne er sich wirksam von einer Haftung freizeichnen. Das gelte insbesondere, wenn sich der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrags von der Wohnfläche überzeugen konnte (LG Dresden, 6 O 2370/07).

8. Grunderwerbsteuer: Entgelt für Solaranlage muss mitberücksichtigt werden

Beim Hauskauf gehört der auf die Solaranlage entfallende Kaufpreisanteil zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Denn Solaranlagen werden meist zur Ergänzung der Wärmeversorgung eingesetzt und sind vergleichbar mit Heizungsanlagen. Diese sind Gebäudebestandteile, gehören damit zum Grundstück und unterliegen somit der Grunderwerbsteuer (Bayerisches Landesamt für Steuern vom 14.2.2008, Fachthema Grunderwerbsteuer).

9. Energieausweis für Gebäude: Nachrüstpflichten 2008 nicht vernachlässigen

Am 1.10.2007 ist die neue Energieeinsparverordnung in Kraft getreten. Danach müssen ab dem 1.7.2008 alle Verkäufer und Vermieter von Wohneigentum, das vor 1965 gebaut wurde, ihren potenziellen Käufern und Mietern den Energieausweis vorlegen. Wurde das Gebäude nach 1965 errichtet, beginnt die Pflicht am 1.1.2009. Alle Besitzer gewerblich genutzter Gebäude brauchen ab dem 1.7.2009 bei Neuvermietung oder Verkauf den Energieausweis.

Aber auch Immobilienbesitzer, die weder vermieten noch verpachten und deshalb von Rechts wegen keinen Energieausweis benötigen, müssen in diesem Jahr Fristen beachten: Bis zum 31.12.2008 müssen alle Heizkessel außer Betrieb genommen werden, die vor dem 1.10.1978 eingebaut wurden, auch wenn sie nach dem 1.1.1996 modernisiert wurden und seither die Abgasverlustgrenzwerte einhielten. Das gilt auch für alle alten Anlagen der Kühl-, Klima- und Raumlufttechnik. Weitere wichtige Neuerungen im Überblick:

Besitzer von Baudenkmälern benötigen keinen Energieausweis, sofern die zwingenden Vorgaben des Denkmalschutzes eine Realisierung der Forderungen der EnEV technisch unmöglich machen.
Bis 1.10.2008 haben Hausbesitzer Wahlfreiheit, ob sie einen bedarfs- oder verbrauchsorientierten Energieausweis ausstellen lassen.
Wer neu baut oder ein schlüsselfertiges Haus kauft, braucht den sogenannten Bedarfsausweis.
Wer ein bestehendes Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten möchte, der benötigt bei ein bis vier Wohneinheiten, älter als 1.11.1977, den Bedarfsausweis, bei ein bis vier Wohneinheiten, jünger als 1.11.1977, den Bedarfs- oder den Verbrauchsausweis und bei über vier Wohneinheiten, den Bedarfs- oder den Verbrauchsausweis.
Wer ein bestehendes Haus grundlegend umbaut, erweitert oder saniert, für den gelten dieselben Regeln wie beim Neubau: Er braucht den Bedarfsausweis.

Hinweis: Ausstellungsberechtigt sind Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister und staatlich geprüfte Techniker. Der Aussteller haftet für die Richtigkeit des Ausweises. Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig.