Bauvertragsrecht

Fehler beim Abschluss eines Bauvertrages können teuer werden. Bauherren sind oft nicht in der Lage, Festpreisvereinbarungen, Ausführungsfristen, Vertragsstrafeklauseln und Gewährleistungsbürgschaften durchzusetzen.

Wir beraten Sie vor der Unterzeichnung eines Bauvertrages und unterstützen Sie ggf. bei der Vertragsgestaltung.

Wie wichtig es ist, auch in vermeintlich eindeutigen Fällen den geschuldeten Leistungserfolg (= Vertragsgegenstand) genau zu regeln, zeigt ein Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt, bei dem das ausführende Unternehmen alles richtig gemacht hatte und deshalb gewann:

Es ging um die Dimensionierung einer neuen Heizungsanlage. Der Auftraggeber stellte sich auf den Standpunkt, der Heizungsbauer habe mangelhaft gearbeitet, weil die neue Ölheizung den Nennwärmebedarf des Gebäudes nicht abdecken konnte. Das wurde auch durch ein Sachverständigen-Gutachten bestätigt. Der Heizungsbauer konnte dem Gericht im Prozess aber nachweisen, dass mit dem Bauherrn vereinbart gewesen war, dass die neue Ölheizung die alte nur ersetzen sollte, das Haus im Übrigen aber wie bisher mit Holz beheizt werden sollte. Deshalb hatte die Heizung die vereinbarte Beschaffenheit. Die Leistung war mangelfrei. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH). Er hat die Nichtzulassungsbeschwerde des Auftraggebers zurückgewiesen (OLG Frankfurt, 1 U 71/05; BGH, VII ZR 91/07).

Im folgenden finden Sie weitere interessante Gerichtsentscheidungen und wichtige Hinweise zum Bauvertragsrecht.

1. Anforderungen an die Einbeziehung der VOB/B

Der bloße Hinweis im Vertrag auf die Regelungen der VOB/B reicht gegenüber einem Auftraggeber, der keine Kenntnis vom Regelwerk hat, für deren wirksame Einbeziehung auch dann nicht aus, wenn dieser von einem Architekten beraten wird.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Architekt als Bevollmächtigter des Auftraggebers bei der Gestaltung des Bauvertrags mitwirkt. Im konkreten Fall reichte dem OLG eine Beauftragung des Architekten mit den Leistungsphasen 6 und 7 des § 15 HOAI nicht aus, dass dadurch die Aushändigung des Wortlauts der VOB/B gegenüber dem Auftraggeber entbehrlich geworden wäre.

Unser Tipp: Bauunternehmer sollten bei Verträgen mit privaten Bauherren kein Risiko eingehen und den Text der VOB/B den Vertragsunterlagen beifügen (OLG Brandenburg, 12 U 45/06).

2. VOB/B bleibt in Verbraucherverträgen privilegiert

Bauunternehmen können ihre vertraglichen Beziehungen zu privaten Bauherrn nach wie vor auf Basis der VOB/B regeln, ohne negative Auswirkungen zu befürchten.

Das ist das Ergebnis einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin. Das KG hat damit eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv) abgewiesen. Die vzbv war der Ansicht, dass die Anwendung der VOB/B in Verträgen mit Privatpersonen gegen das Verbraucherrecht verstoße, da die VOB/B zahlreiche Regelungen enthalte, die Verbraucher unangemessen benachteilige. Für das KG hingegen stelle die VOB/B im Ganzen ein ausgewogenes Regelwerk dar. Deshalb seien einzelne Klauseln der VOB/B einer Inhaltskontrolle nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen entzogen, soweit die VOB/B als Ganzes vereinbart wird.

Wichtig: Das KG hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Wenn die vzbv diese Möglichkeit wahrnimmt, wird der BGH wohl das nächste Wort in dieser Sache sprechen müssen (KG, 23 U 12/06).

3. Wann ist eine Fertigstellungsfrist verbindlich?

Die Angabe "Fertigstellungstermin Ende Mai 2000" in einem Bauvertrag ist keine verbindliche Vertragsfrist im Sinne von § 5 VOB/B.

Bei dieser Angabe handele es sich nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Celle nur um eine ungenaue zeitliche Einordnung. Wurde keine weitere Vereinbarung mit dem Auftraggeber hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts getroffen, könne dieser vom Bauunternehmer keinen Verzugsschaden verlangen, wenn das Werk erst nach diesem Termin fertig gestellt werde.

Hinweis: Vorsicht ist für den Bauunternehmer allerdings geboten, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich unter Fristsetzung in Verzug setzt. Nach Ablauf der Frist kann ein Anspruch auf Verzugsschaden bestehen. Vereinbaren die Parteien jedoch eine neue Ausführungsfrist, verzichtet der Auftraggeber auf Rechte, die ihm auf Grund der ursprünglich verzögerten Ausführung zustehen (OLG Celle, 7 U 114/02).

4. BGH kassiert Vertragsstrafeklausel, die witterungsbedingte Gründe mit einschließt

Eine Vertragsstrafeklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers, die auch greift, wenn allein witterungsbedingte Gründe dafür verantwortlich sind, dass der Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann, benachteiligt den Auftragnehmer unangemessen.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Im konkreten Fall war im Anschluss an die Vereinbarung einer kalendermäßig bestimmten Fertigstellungsfrist folgende Regelung getroffen worden: "Die Frist gilt als verbindlich und verlängert sich auch nicht durch witterungsbedingte Beeinträchtigungen. Bei Überschreitung der Ausführungsfrist hat der Auftragnehmer eine Vertragsstrafe von 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Werktag des Verzugs zu zahlen, höchstens jedoch 10 Prozent der Schlussrechnungssumme." Eine solche Klausel sei unwirksam, so der BGH (BGH, VII ZR 28/07).

5. Unwirksame Nachtragsklausel in AGB

Pauschalpreisverträge dürfen Nachforderungen des Bauunternehmers weder grundsätzlich ausschließen noch von schriftlichen Zusatzvereinbarungen abhängig machen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt deshalb folgende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam: "Zusätzliche Leistungen werden nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt". Nach Ansicht des BGH benachteilige diese Klausel den Auftragnehmer unangemessen. Damit würden alle Ansprüche aus vertraglich nicht vorgesehenen Leistungen ausgeschlossen. Eine unangemessene Benachteiligung liege vor allem darin, dass auch die gesetzlichen Ansprüche (zum Beispiel aus Geschäftsführung ohne Auftrag) ausgeschlossen seien (BGH, VII ZR 190/03).

6. Sicherheitseinbehalt

6.1 Überhöhte Sicherheit in AGB des Auftraggebers

Ein überhöhtes Sicherheitsverlangen des Auftraggebers in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist unwirksam.

Hierauf wies das Landgericht (LG) Wuppertal hin. Konkret ging es um eine Klausel, wonach der Auftraggeber jeweils zehn Prozent von Abschlagszahlungen einbehalten durfte, bis eine Sachmängelsicherheit in Höhe von fünf Prozent der Bruttoabrechnungssumme erreicht war, und der Auftragnehmer zusätzlich eine Erfüllungssicherheit in Höhe von zehn Prozent des Pauschalfestpreises stellen musste. Diese Klausel gewähre dem Auftraggeber kumuliert eine Sicherheit in Höhe von 15 Prozent des Werklohns, um damit Mängel- und sonstige Ansprüche abzusichern. Das sei zuviel des Guten, so das LG. Solche Klauseln in AGB des Auftraggebers seien unwirksam (LG Wuppertal, 17 O 88/07).

6.2 Keine Doppelsicherung für Gewährleistungsansprüche

Der eine oder andere Auftraggeber versucht schon mal, sich zwei Sicherheiten zu verschaffen, indem er abgelöste Bareinbehalte nicht auszahlt, sondern mit Ansprüchen aus anderen Bauvorhaben verrechnen will.

Solchen Vorhaben hat das Landgericht (LG) Münster eine glasklare Absage erteilt. Die Leitsätze des Urteils sprechen für sich: Die Stellung einer Gewährleistungsbürgschaft im Austausch gegen die Auszahlung eines Bareinbehalts erfolgt unter der stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung, dass der Bareinbehalt alsbald effektiv, also nicht durch Aufrechnung, ausgezahlt wird. Verwertet der Auftraggeber den Bareinbehalt durch Aufrechnung, tritt die auflösende Bedingung ein. Die Gewährleistungsbürgschaft kann nicht mehr in Anspruch genommen werden und ist herauszugeben. Dies gilt auch, wenn mit Ansprüchen aus anderen Bauvorhaben aufgerechnet wird (LG Münster, 2 O 569/07).

6.3 Sicherheitseinbehalt bei mehreren Aufträgen für einen Auftraggeber

Arbeitet ein Bauunternehmen für einen Auftraggeber mehrere Aufträge parallel ab, darf der Auftraggeber zur Auszahlung anstehende Sicherheitseinbehalte nicht mit (angeblichen) Gegenforderungen aufrechnen.

Diese gute Nachricht für Bauunternehmer ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Eine Sicherungsabrede über einen Gewährleistungseinbehalt richte sich nach Ansicht der Richter regelmäßig nur auf das konkrete Bauvorhaben. Sei die Gewährleistungsfrist für dieses abgelaufen, müsse der Auftraggeber zahlen (OLG Düsseldorf, 22 U 115/06).

6.4 Sicherheitseinbehalt für fünf Jahre ab Bauleistungsendabnahme

Für Bauunternehmer, die häufig für Generalunternehmer arbeiten, ist eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Hannover zum Gewährleistungseinbehalt von Interesse.

Das AG hat folgende Klausel für unwirksam erklärt: "Der Auftraggeber darf als Sicherheit für die vertragsgemäße Erfüllung der Gewährleistungsansprüche auf die Dauer von fünf Jahren, beginnend mit der Bauleistungsendabnahme fünf Prozent der Bruttoabrechnungssumme einbehalten." Nach Auffassung des AG werde der einzelne Subunternehmer durch die Koppelung des Beginns der Sicherungsdauer an die "Bauleistungsendabnahme", also die vollständige Abnahme aller Gewerke aller Subunternehmer durch den Generalunternehmer unangemessen benachteiligt. Die Klausel, so das AG, stelle die Haftungsdauer letzten Endes in das Ermessen des Generalunternehmers. Das führe dazu, dass sie unwirksam sei (AG Hannover, 464 C 1984/07).

7. Subunternehmereinsatz ist kein Anfechtungsgrund

Ein Bauherr kann den Vertrag mit einem Bauunternehmer i.d.R. nicht anfechten, wenn dieser Subunternehmer einsetzt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Die Richter bestätigten zwar, dass der Unternehmer nach der VOB/B zwar grundsätzlich die Pflicht zur Ausführung der Leistung im eigenen Betrieb habe. Andererseits sei ein Subunternehmereinsatz im Baugewerbe allgemein üblich. Nach Treu und Glauben könne sogar ein Zustimmungsanspruch gegenüber dem Auftraggeber bestehen. Im Regelfall sei deshalb ein Recht des Auftraggebers zur Anfechtung des Bauvertrags wegen arglistiger Täuschung, gestützt auf den Vorwurf der fehlenden Offenbarung eines Subunternehmereinsatzes, zu verneinen (OLG Celle, 7 U 165/06).

Wird in einer Ausschreibung jedoch angegeben, dass die Arbeiten von namentlich benannten Nachunternehmen erbracht werden, dürfen diese nicht in jedem Fall ausgetauscht werden.

Vor dem Austausch müsse vielmehr das Kleingedruckte in den Verträgen gelesen werden. Oft würden diese nämlich Klauseln enthalten, dass ein Austausch nur nach Rücksprache und mit Zustimmung des Auftraggebers möglich sei. Handele der Bauunternehmer in so einem Fall eigenmächtig, dürfe der Auftraggeber den Vertrag fristlos kündigen. In diesem Fall sei nicht nur der Auftrag verloren. Der Auftraggeber könne außerdem verlangen, dass der Bauunternehmer ihm Mehrkosten erstatte, die ihm durch die Beauftragung eines anderen Unternehmers entstünden (OLG Celle, 5 U 71/04).

8. Ausführungspläne: Herausgabeanspruch des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmer

Der Auftraggeber hat nur aufgrund einer besonderen Vereinbarung gegenüber dem Bauunternehmer einen Anspruch auf Herausgabe von Ausführungsplänen.

Diesen Grundsatz stellte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. auf. Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass mangels Vereinbarung eine Auslegung des Werkvertrags erforderlich sei. Danach bestehe jedoch regelmäßig weder eine Haupt- noch eine Nebenpflicht des Bauunternehmers zur Herausgabe der Ausführungspläne. Hauptpflicht des Werkvertrags sei allein die Ausführung der entsprechenden Arbeiten. Zwar müssten zur mangelfreien Herstellung des Werks Pläne und Berechnungen angefertigt werden. Diese Leistung würde damit aber nicht automatisch zur vertraglichen Hauptpflicht. Entscheidend sei vielmehr, wie stark das Interesse des Bestellers an der Nebenleistung sei und welchen Aufwand diese für den Bauunternehmer verursache. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Ausführungsplanung grundsätzlich vom Besteller zu erbringen sei. Er müsse sie dann dem Bauunternehmer überlassen. Sei die Ausführungsplanung dagegen dem Bauunternehmer überlassen, handele es sich um eine bloße Vorbereitungsmaßnahme zur mangelfreien Herstellung des Werks. Eine Pflicht zur Überlassung der Pläne sei deshalb nur anzunehmen, wenn sich dies aus der getroffenen Entscheidung klar und deutlich ergebe (OLG Frankfurt a.M., 26 U 2/06).

9. Fertigstellung geht vor Ausführungsfrist

Vertragsstrafen können an die unterschiedlichsten Tatbestände angeknüpft werden. Die Praxis zeigt, dass manche Auftraggeber auch "kombinierte" Regelungen vorgeben. Diese sind aber nicht in jedem Fall wirksam.

In einem Fall vor dem Kammergericht (KG) Berlin war nach dem Vertrag eine Vertragsstrafe fällig, wenn der Bauunternehmer die Leistungen nicht in einem Stück innerhalb einer genau festgelegten Anzahl von Tagen (hier: 35 Tagen) erbringen würde und/oder ein vertraglich festgelegter Fertigstellungstermin überschritten wurde. Den Fertigstellungstermin hielt das Bauunternehmen ein, die Anforderung Nummer zwei (Leistung innerhalb von 35 Tagen) dagegen nicht.

Das berechtigte den Auftraggeber aber nicht, die Vertragsstrafe geltend zu machen, entschied das KG. Begründung: Die Leistung eines ausführenden Unternehmens sei in der Regel auch von anderen Gewerken abhängig. Daher sei die Regelung zur Ausführungsfrist nach § 305c Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch zumindest unklar, so dass Zweifel bei der Auslegung zulasten des Verwenders (= Auftraggebers) gingen. Daher sei aus Sicht des KG alleine der vertraglich vereinbarte Fertigstellungstermin maßgeblich. Und den hatte das Bauunternehmen eingehalten (KG, 7 U 190/06).