Architektenrecht

 
Das Architektenrecht betrifft schwerpunktmäßig Fragen der Vertragsanbahnung, der Vertragsgestaltung, der Durchführung des Vertrages, der Vergütung sowie Fragen der Haftung.

Während sich die Vergütung der Architekten nach der HOAI bemisst, unterliegt der Architektenvertrag im Übrigen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere den Bestimmungen des Werkvertragsrechts. Dieser Zusammenhang wird in der Praxis nicht immer gesehen. Ebenso entsprechen viele Honorarrechnungen der Architekten nicht den Bestimmungen der HOAI, denn die Rechtslage ist kompliziert.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die aktuelle Rechtsprechung zum Architektenrecht.

1. Honorarvereinbarung muss mit der Auftragserteilung zusammenfallen

Eine Honorarvereinbarung muss nach § 4 HOAI bei der Auftragserteilung schriftlich getroffen werden. Wird sie nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt getroffen, gelten die Mindestsätze als vereinbart.

Eine schriftliche Honorarvereinbarung vor Auftragserteilung ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Rostock allerdings möglich. Die Honorarabrede kann also bereits im Vorfeld der Auftragserteilung getroffen werden. Sie muss allerdings spätestens bei Erteilung des Auftrags vorliegen (OLG Rostock, 2 U 2/07). 

2. Unterschreitung der Mindestsätze

Unterschreitet eine zwischen Bauherrn und Architekten vereinbarte Kombination von Pauschal- und Erfolgshonorar die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), ist sie unwirksam.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Köln einem Architekten Recht, der trotz einer entsprechenden Vereinbarung dem Bauherrn die Mindestsätze der HOAI in Rechnung gestellt hatte. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergebe sich nach Ansicht des OLG daraus, dass ein Unterschreiten der gesetzlich vorgeschriebenen HOAI-Gebühren nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sei. En solcher Ausnahmefall könne aber nicht bereits im Interesse des Bauherrn an einer möglichst kostengünstigen Ausführung des Bauvorhabens gesehen werden. Der Bauherr könne genauso gut ein Limit der anfallenden Kosten vereinbaren. Die Ausnahmen müssten eng begrenzt bleiben, um einen ruinösen Preiswettbewerb zwischen den Architekten zu verhindern. Folge der unwirksamen Vereinbarung sei, dass der Architekt nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen dürfe (OLG Köln, 11 U 53/04).

3. Bauunternehmer kann haftbar sein, wenn er Fehlplanung erkennt und untätig bleibt

Ein Architekt, der falsch geplant hat und deshalb gegenüber seinem Auftraggeber schadenersatzpflichtig ist, kann gegen den Bauunternehmer einen Ausgleichsanspruch haben. Voraussetzung ist, dass dieser die Falschplanung erkannt und sie trotzdem der Bauausführung zu Grunde gelegt hat.

Mit dieser Begründung mussten sich Architekt und Bauunternehmer einen entstandenen Schaden teilen. Der Architekt hatte die Abstände eines Neubaus zum Nachbarhaus falsch berechnet. Der Bauunternehmer hatte diesen Fehler zwar bemerkt, den Bau jedoch weitergeführt. Nach Stilllegung der Baustelle wurde der Architekt zum Ersatz des entstandenen Schadens verurteilt. Einen Teil dieses Schadens verlangte er nun vom Bauunternehmer erstattet.

Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sah den Bauunternehmer ebenfalls in der Pflicht. Er habe sich dem Auftraggeber gegenüber dadurch schadenersatzpflichtig gemacht, dass er die Rohbauarbeiten fortgesetzt habe, obwohl ihm bekannt geworden war, dass die Grenzabstände unterschritten waren. Die Pflichtverletzung des Bauunternehmers sei schon deshalb zu bejahen, weil ihm der Planungsfehler des Architekten bereits bekannt war, als eine Korrektur noch hätte vorgenommen werden können. Trotzdem habe er die Bauarbeiten weiter fortgeführt, so dass die Korrektur nur mit erheblichem finanziellen Aufwand möglich war (OLG Oldenburg, 8 U 121/04).

4. Haftung von Architekt und Tragwerksplaner

Der Architekt kann sich grundsätzlich auf das Sonderwissen des Tragwerksplaners verlassen. Liegen allerdings grobe oder offensichtliche, für ihn erkennbare Mängel der Statik vor, haftet er als Gesamtschuldner neben dem Tragwerksplaner. Konnten die Mängel der Statik nicht einmal von einem besser ausgebildeten Prüfstatiker erkannt werden, sind sie im Regelfall auch für einen Architekten nicht erkennbar.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Thüringen im Fall eines Architekten, der von einem Bauherrn wegen Rissen und Setzungserscheinungen in der Fassade verklagt wurde. Umstritten war, ob diese Schäden auf Mängel der Statik zurückzuführen waren. Die vom Gericht angehörten Sachverständigen waren sich in dieser Frage nicht einig. Während der eine einen Berechnungsfehler sah, hielt der andere die Annahmen des Statikers für korrekt.

Die Richter wiesen daher die Klage ab. Seien sich schon die "Spezialisten" nicht einig, ob ein Fehler vorliege, könne auch vom Architekten nicht erwartet werden, dass er angebliche Fehler in der Arbeit des Statikers erkenne. Es komme insofern hinzu, dass sich der Architekt auf das besondere Sonderwissen des Statikers verlassen könne. Ihm könne daher keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden (OLG Thüringen, 1 U 723/07).

5. Gesamtschuldnerische Haftung von Architekt und Statiker bei fehlenden Dehnfugen

Es ist eine einfache bauphysikalische Grundregel, dass sich verschiedene Baustoffe thermisch bedingt unterschiedlich ausdehnen.

Diese Kenntnis kann nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf sowohl von einem Statiker als auch von einem Architekten vorausgesetzt werden. Daher hafte der Architekt dem Bauherrn gesamtschuldnerisch mit dem Statiker, wenn er nicht erkannt hat, dass die vom Statiker vorgegebene Konstruktion einer Balkonbrüstung aufgrund der thermisch bedingten Längenbewegungen der verschiedenen Baumaterialien (hier: Betonringbalken auf Porotonmauerwerk) ohne die Anordnung von Dehnungsfugen zu Zwängungen und damit zu Rissbildungen führt (OLG Düsseldorf, I-21 U 38/05).

6. Genehmigungsplanung muss dauerhaft genehmigungsfähig sein

Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung.

Dazu stellte das Oberlandesgericht (OLG) Celle nun klar, dass der Architekt seinen Vertragspflichten nicht nachkomme, wenn eine rechtswidrige Baugenehmigung erteilt werde, die von Dritten angefochten oder von der Baugenehmigungsbehörde zurückgenommen oder widerrufen werden könne (OLG Celle, 13 U 48/07).

7. Umfang der Planung zur Abdichtung gegen drückendes Wasser

Der Architekt schuldet eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung, die dem ausführenden Unternehmer insbesondere die schadensträchtigen Details einer Abdichtung gegen drückendes Wasser in einer jedes Risiko ausschließenden, nicht auslegungsbedürftigen Weise verdeutlichen muss.

Diese Aussage ist der Angelpunkt in einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. In dem betreffenden Fall war ein Architekt mit dem Bau eines Wohnhauses beauftragt worden. Nach kurzer Zeit waren im Keller Feuchtigkeitsbildungen feststellbar. Ursache hierfür war eine unzureichende Abdichtung des Außenmauerwerks gegen drückendes Wasser. Der Bauherr nahm den Architekten auf Schadenersatz in Anspruch, da dieser die Feuchtigkeitsschäden durch vorwerfbare Planungsfehler (mit-)verursacht habe.

Das OLG gab der Klage statt. Der Architekt schulde eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung. Die sich hieraus ergebenden Anforderungen an eine vertragsgerechte Planung der Mauerwerksabdichtung bei drückendem Wasser seien besonders hoch. Die Planung des Architekten müsse ein in sich schlüssiges Abdichtungskonzept einer funktionstauglichen Abdichtung der unterirdischen Teile des Baukörpers gegen Grundwasser, Erdfeuchtigkeit und Oberflächenwasser gewährleisten. Dieses Abdichtungskonzept müsse im Leistungsverzeichnis detailliert, vollständig und nicht auslegungsbedürftig beschrieben werden. Vorliegend habe die Tätigkeit des Architekten diesen Anforderungen nicht genügt. So habe er die für eine taugliche Detailplanung erforderliche vorherige Erforschung des Baugrunds und dessen Versickerungsfähigkeit nicht vorgenommen. Ohne diese Klärung der Bodenverhältnisse habe die Abdichtungsplanung nicht gelingen können. Das Versäumnis sei dem Architekten daher als Verschulden anzurechnen und verpflichte ihn zum Schadenersatz (OLG Düsseldorf, I-21 U 225/03).

8. Architekt haftet nur für Mängel in seinem Verantwortungsbereich

Ein Architekt hat grundsätzlich nicht für jeden Mangel des Bauwerks einzustehen, sondern nur die in sein Tätigkeitsgebiet fallenden Mängel zu verantworten.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Bremen. Schalte der Bauherr oder der Hauptunternehmer einen Sonderfachmann für fachspezifische Fragen ein, der in paralleler Zuständigkeit neben dem Architekten eigenverantwortlich in der Fachplanung tätig sei, so scheide eine Haftung des Architekten in der Regel aus, wenn dieser Fachbereich nicht zum (allgemeinen) Wissensstand des Architekten gehöre.

Hinweis: Hat auch der Architekt die bautechnischen Fachkenntnisse oder sind sie von ihm zu erwarten, begründet dies allerdings eine Mithaftung. Deshalb ist im Einzelfall darauf abzustellen, ob dem Architekten die Prüfung der Leistung des Sonderfachmanns möglich war und sich ihm dabei Bedenken aufdrängen mussten (OLG Bremen, 3 U 40/06).

9. Verkehrssicherungspflicht: Architekt muss Bauwerk gegen Witterungseinflüsse schützen

Nach der gefestigten Rechtsprechung trifft den Architekten die Verkehrssicherungspflicht, etwaigen Gefahren, die von einem Bauwerk für Gesundheit und Eigentum Dritter ausgehen, vorzubeugen und sie ggf. abzuwehren.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) sei der Architekt aber nicht nur Dritten gegenüber dafür verantwortlich, vorhersehbare Schäden zu vermeiden. Vielmehr treffe ihn diese Pflicht auch gegenüber dem eigenen Auftraggeber, ohne dass es insoweit einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedürfe. So müsse er während der von ihm geleiteten und überwachten Bauphase dafür Sorge tragen, dass das Bauwerk keinen Schaden nehme. Hierzu gehöre auch eine ausreichende Absicherung vor Witterungsverhältnissen, insbesondere das Verhindern des Eindringens von Regenwasser (OLG Celle, 7 U 174/06).

10. Haftung bei nicht eingehaltenen Schallschutzanforderungen

Entsprechen die eingebauten Wohnungseingangstüren nicht den Schallschutzanforderungen, haftet der bauleitende Architekt auch, wenn der Bauherr die Türen selbst bestellt hat.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München ist nun rechtskräftig, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) die dagegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen hat. Geklagt hatte ein Bauträger, der bei der Errichtung einer Mehrfamilienwohnanlage die Bauleitung einem Architekten übertragen hatte. Die einzelnen Gewerke hatte er allerdings durch einen Mitarbeiter selbst vergeben. Dabei war diesem jedoch bei der Bestellung der Wohnungseingangstüren ein Irrtum unterlaufen. Die bestellten Türen hatten einen zu geringen Schalldämmwert. Für den Austausch der Türen verlangte der Bauträger vom Architekten nun die entstandenen Kosten von über 40.000 EUR erstattet.

Die Richter verurteilten den Architekten zur Zahlung. Sie wiesen darauf hin, dass die Türen fehlerhaft seien, da sie nicht den Regeln der Technik entsprächen. Dabei sei unerheblich, dass die Bestellung durch einen Mitarbeiter des Bauträgers erfolgt sei. Es liege gleichwohl eine Pflichtverletzung des Architekten vor. Er hätte sich vom Hersteller der Türen die Schalldämmwerte für die bestellten Türen geben lassen müssen, was ihm ein Leichtes gewesen wäre. Dann hätte er den Fehler bei der Bestellung sofort bemerkt (OLG München, 9 U 2229/05; BGH, VII ZR 72/06).

11. Prüfungsumfang bei technischer Abnahme

Werden Leistungsteile im Laufe des Baufortschritts durch andere Leistungen überdeckt, muss die Mangelkontrolle bereits bei der Herstellung erfolgen.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Nach der Entscheidung bestehe daher bei der technischen Abnahme grundsätzlich nicht mehr die Pflicht zur Vornahme von Substanzeingriffen, um etwaige verdeckte Mängel zu ermitteln. Entsprechend hafte der Architekt, der weder mit der Bauplanung noch mit der Bauausführung befasst, sondern lediglich mit der technischen Abnahme der Bauarbeiten beauftragt sei, nicht für verdeckte Mängel (OLG Celle, 7 U 14/07).

12. Hinweis auf drohende Verjährung

Der Architekt, dem die Leistungsphasen acht und neun übertragen sind, muss den Bauherrn nicht über Einzelheiten einer gegen einen Sonderfachmann (hier: Statiker) drohenden Verjährung belehren. Ist eine Verantwortlichkeit des Statikers nicht fernliegend und ist eine Verjährung möglicher Ansprüche gegen diesen denkbar, muss der Architekt den Bauherrn allerdings auf das Risiko einer Verjährung hinweisen. Gegebenenfalls muss er ihm die Einholung von Rechtsrat dringend empfehlen. Er darf jedoch einem weiteren Nachbesserungsversuch, dem keine verjährungshemmende oder gar unterbrechende Wirkung zukommt, nicht das Wort reden.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem erst jetzt veröffentlichten Urteil im Rechtsstreit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Das OLG wies darauf hin, dass der mit den Leistungsphasen acht und neun beauftragte Architekt die Auflistung der Gewährleistungsfristen vornehmen müsse. Darüber hinaus müsse er Ansprüche des Auftraggebers während der Gewährleistungsfrist gegenüber den Unternehmern feststellen und bei Vorliegen von Mängeln deren Beseitigung veranlassen und überwachen. Über diese Tätigkeit müsse er den Auftraggeber in den Grundzügen unterrichten. Soweit schwierige rechtliche Prüfungen erforderlich seien, müsse er jedoch den Auftraggeber hierüber informieren, damit dieser ggf. qualifizierten Rechtsrat einholen könne. Verstoße er gegen diese Beratungspflicht, mache er sich schadenersatzpflichtig. Trete trotz der Mängelverantwortlichkeit des betreffenden Handwerkers die Verjährung ein, müsse der Architekt dem Bauherrn für den dadurch entstandenen Schaden persönlich haften (OLG Stuttgart, 2 U 209/01).

13. Architekt kann Bauhandwerkersicherung fordern

Auch der lediglich planende Architekt kann Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen, ohne dass seine Planungsleistungen in einem konkreten Bauerfolg oder sonst in einer Werterhöhung des Bauwerks Niederschlag gefunden haben müssen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit zwischen einem Architekten und einem Bauherrn. Der Architekt hatte vor Baubeginn eine Vorschussrechnung gestellt, die der Bauherr nicht bezahlte. Als der Bauherr auch auf die Forderung nach einer Bauhandwerkersicherung für das Architektenhonorar nicht reagierte, stellte der Architekt seine Arbeiten ein und erstellte eine Schlussrechnung. Den darin ausgewiesenen Betrag klagte er im vorliegenden Verfahren ein.

Das OLG bescheinigte dem Architekten die richtige Vorgehensweise. Auch ein Architekt könne eine Bauhandwerkersicherung gem. § 648a BGB verlangen. Der Unternehmerbegriff in § 648a BGB entspreche nicht dem des § 648 BGB. Er setze nicht voraus, dass die nach dem Vertrag zu erbringende Bauwerksleistung mit einer Werterhöhung des Grundstücks einhergehe. Es würden vielmehr auch solche unternehmerischen Tätigkeiten mitumfasst, die als nicht wegzudenkender Teil der Gesamtleistung der Herstellung des Bauwerks dienen, ohne sich in diesem unmittelbar verkörpern zu müssen. Daher könne auch der lediglich planende Architekt Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen. Sie müsse ihm auch gewährt werden, wenn der Bauherr mit der Bauausführung noch nicht begonnen hat. Stelle der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb der gesetzten Frist bereit, dürfe der Architekt die Arbeiten ankündigungsgemäß einstellen. Der Vertrag gelte dann als gekündigt. Als weitere Rechtsfolge der nicht fristgerechten Bereitstellung der verlangten Sicherheit könne der Architekt die vertraglich vereinbarte Vergütung für die tatsächlich von ihm erbrachten (Planungs-)Leistungen beanspruchen (OLG Düsseldorf, 21 U 26/04).

14. Verjährungsvereinbarung: Bezugsfertigkeit setzt Zugangsmöglichkeit voraus

Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrags für ein Einfamilienhaus mit Souterrain-Wohnung, dass die Verjährung mit der Bezugsfertigkeit beginnt, ist diese Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass die Bezugsfertigkeit erst vorliegt, wenn die als Zugang zur Souterrain-Wohnung vorgesehene Außentreppe fertig gestellt ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit eines Bauherrn gegen seinen Architekten. Der Bauherr verlangte Schadenersatz wegen eines Baumangels, den der Architekt zu vertreten hatte. Der Architekt berief sich dagegen auf Verjährung. Er verwies auf eine Regelung im Architektenvertrag, nach der die Dauer der Gewährleistung und Haftung fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit betragen sollte.

Nach Ansicht des BGH war der Anspruch nicht verjährt. Die Bezugsfertigkeit könne nicht mit dem Zeitpunkt gleichgesetzt werden, in dem der Bauherr in das Objekt eingezogen sei. Zur Bezugsfertigkeit gehöre auf jeden Fall die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt. Der Zugang sei ein zentrales Element für den Bezug. Sei für eine Souterrain-Wohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, müsse diese Treppe errichtet sein. Dem Bauherrn sei nicht zuzumuten, das Objekt entgegen der vertraglichen Vereinbarung über einen möglichen Kellerzugang zu nutzen. Unerheblich sei dabei, wenn der Bauherr gleichwohl schon früher eingezogen sei und sich dabei mit einem "Behelfszugang" begnügt habe. Es komme also nicht auf die Bezugsfertigkeit des überwiegenden Teils des Hauses an, sondern auf die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses. Diese liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich sei (BGH, VII ZR 397/02).

15. Haftung des Architekten für unrichtige Bautenstandsberichte

Dem Erwerber einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung können Schadenersatzansprüche gegen den vom Veräußerer mit der Bauleitung beauftragten Architekten zustehen, wenn dieser unrichtige Bautenstandsberichte erstellt hat, die vereinbarungsgemäß Grundlage für die ratenweise Zahlung des Erwerbspreises sein sollen.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mann recht, der von einem Bauträger eine auf der Grundlage einer konkreten Baugenehmigung noch zu errichtende Wohnung erworben hatte. Der Erwerbspreis war in acht Raten zu bezahlen. Die für die Fälligkeit ab der zweiten Rate erforderlichen Bautenstandsberichte waren im Auftrag des Bauträgers von dem beklagten Architekten, dem unter anderem die Bauaufsicht übertragen war, zu erstellen.

Der Beklagte hat gegenüber der den Erwerbspreis finanzierenden Bank verbindlich erklärt, der verantwortliche Bauleiter des Bauvorhabens zu sein und bestätigt, dass das Bauvorhaben nach den genehmigten Bauplänen errichtet werden solle. Er hat sieben Bautenstandsberichte gefertigt. Der Erwerber hat den Architekten auf Schadenersatz verklagt, weil dieser in den Bautenstandsberichten trotz entsprechender Kenntnis weder auf Mängel noch auf die nicht der Baugenehmigung entsprechende Ausführung des Bauvorhabens hingewiesen habe. Seine unrichtigen Bautenstandsberichte seien Grundlage für die Auszahlung der Raten durch die finanzierende Bank gemäß dem Zahlungsplan gewesen. Hätte der Architekt die Bautenstandsberichte zutreffend erstellt, hätte der Erwerber nach der ersten Rate keine weiteren Zahlungen auf den Erwerbspreis erbracht.

Das Landgericht hat den Architekten zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung des Architekten die Klage abgewiesen. Auf die Revision des Erwerbers hat der BGH dieses Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Richter machten deutlich, dass dem Erwerber gegen den Architekten ein Schadenersatzanspruch zustehe, wenn der Architekt schuldhaft unrichtige Bautenstandsberichte erstellt und dadurch vom Erwerber nicht geschuldete Zahlungen auf den Erwerbspreis veranlasst habe. Der Erwerber sei in den Schutzbereich des zwischen dem Bauträger und dem Architekten abgeschlossenen Architektenvertrags einbezogen. Der Architekt hatte den Bautenstand jeweils als Grundlage für die einzelnen Ratenzahlungen zu bescheinigen. Die Bautenstandsberichte hätten zumindest auch sicherstellen sollen, dass Ratenzahlungen nur bei einem für die Fälligkeit vereinbarten vertragsgemäßen Bautenstand erfolgen. Das Berufungsgericht wird daher nach Zurückverweisung der Sache zu prüfen haben, ob und inwieweit die einzelnen Bautenstandsberichte vorwerfbar fehlerhaft erstellt und die Fehler für die Auszahlung der Beträge nach dem Zahlungsplan kausal geworden sind (BGH, VII ZR 35/07).